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消費税増税はこれまで度々延期されてきましたが、社会保障の財源確保などは急務であり、この状況での更なる延期があるかは、誰にも予想ができません。
この不確定な状況で消費税増税が実行された場合に、どのようなリスクがあるのかを予測しておくことは、賢い投資家としての備えとなります。
そこで、増税が予定通りに実行された場合、不動産投資にどのようなリスクがあるのかを紹介します。
不動産を購入する場合、土地には消費税がかかりませんが、建物には消費税がかかります。
よって、税抜き価格が同じ物件を購入しても、物件価格における建物の割合が大きければ、その分消費税額が増えるので、税込み価格は高くなります。逆に、土地の割合が大きければ、消費税額は少なくなるので税込み価格は安くなります。
つまり、物件価格における建物の割合が高い物件は、もともと消費税の負担が重いのに、消費税増税の後に購入すると、さらに物件価格に上乗せされるリスクがあるということです。
例えば、郊外の新築・築浅物件であれば、物件価格における建物代が多くを占める場合があり、消費税増税におけるリスクは高くなるかもしれません。逆に、都心に近い築年数の古い物件であれば、土地代が物件価格の多くを占める場合があり、郊外に比べるとリスクは低くなるかもしれません。
しかし、物件価格への影響だけを見て購入を判断するのは危険です。
なぜなら、人口減少の中で賃貸物件は増えていく状況で、都心に近い物件と郊外の物件では、どちらが入居者をより確保できるかを正確に見定めなくてはならないからです。
都心に近くても管理の悪い物件であれば、継続的に入居者を得るのは難しいでしょうし、郊外でも新たな開発が予定されているような地域であれば、今後の継続的な入居が見込めるでしょう。
さらに、物件を購入する相手、つまり売り主も重要になります。なぜなら消費税は、購入者が国へ直接納めるものではないからです。
通常、購入者から預かった消費税から、売る側が仕入れ時に支払った消費税を差し引いて納税されます。
しかし、年間1000万円以上の売り上げがない免税事業者の場合、消費税を納税する義務がないため、物件の売却時に消費税を請求しない場合があります。これは、個人や法人に関係なく当てはまることなので、区分所有の小規模物件しか所有していない個人投資家など、免税事業者から物件を購入するのがオススメの方法です。
ただし、仲介手数料には消費税がかかるので注意しましょう。
不動産投資で得られる家賃には、消費税がかかりません。消費税が導入された当初は課税対象でしたが、数年後に法改正が行われ、非課税となりました。また、共益費や敷金、礼金などにも消費税は発生しません。
そのため、消費税増税がされたとしても、増税分の収入が増えるわけではありません。
ただし、支出分には消費税がかかるので注意が必要です。なぜなら、物件の修繕や共有部の光熱費など、不動産投資で発生する経費に消費税がかかるからです。
小規模な修繕費や光熱費の増税分は、1回分だけを見れば大きな支出ではないかもしれません。しかし、これらの費用は継続的に発生するものなので、小さな支出増がどんどん積み重なっていくことになります。
よって、修繕を行う業者やインフラ事業者が現状のままの場合、積み重なった消費税増税分が長い目で見ると大きな支出につながります。
ここで大きな支出を見逃さないためには、料金の交渉や業者の再選定が必要となります。
消費税増税が予定通り行われるか、更なる延期となるかは、識者の見解も分かれているので、大変予測の難しいものです。
しかし、少子高齢社会の中で社会保障関連費が増加していく状況では、いずれ消費税増税は行われると考えていた方が賢明でしょう。
なぜなら、不動産投資を行う中で、リスクとリターンの見定めは特に重要なものであり、リスクを正確に判断しないと、望むリターンが得られる可能性は低くなるからです。
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