資産運用
不動産投資をしたいと思った時に、どのような物件を選べばいいのか悩みますよね。ファミリー層が住むマンション、戸建などもありますが単身者が住むマンション・アパートなら比較的空室が出にくく、順調な経営をすることができます。そこで、不動産投資で経営するマンションを選ぶ時のポイントについてご紹介しますので、参考にしてみてください。
不動産投資でマンションを経営する場合は、そのマンションの利回りを確認してみましょう。利回りとは、投資した元本に対する利子などを含めた収益です。不動産以外の投資方法では、利回りはわかりやすい数値ででてきます。不動産投資の場合は、「表面利回り」になるため、あくまで目安にするだけでも構いません。しかし、購入前に利回りの確認をすることは大切です。表面利回りとは、物件を1年間空室がなく経営できたとします。その時の家賃収入を、物件を購入した金額で割ったものです。実際には、マンションなどの経営中に空室が出ることもあります。表面利回りは満室が前提なので注意しましょう。また、表面利回りは、物件の修繕やリフォームなどのコストを入れていません。古い物件の場合は、維持費用も掛かってくるでしょう。そのため、維持費が掛かりそうな物件は避けた方がいいかもしれません。外壁の吹付け塗装が良くない物件や入っている設備が古いものは、今後のリフォームなどの維持費用が高くなってしまいます。
不動産投資は、街作りの一環として考えることが重要です。不動産投資は長期間をかけて行うものなので、すぐに売買で利益を得るというよりは、入居者からの家賃で利益を得ていきます。よって、数十年単位の長期間に渡って、物件を所有することになるでしょう。数十年前に比べて、どの地域でも景観は変わってきています。それは、環境の変化や新しい物件が出来ているからです。自分が経営するマンションも、街の景観を変化させるものになるので、資産運用であると同時に街作りにも貢献しています。 投資をする前には、人口動向を確認することが大切です。入居する人がいないと、家賃収入も得られません。よって、賃貸需要のある地域を選ぶことがポイントです。過去数年間で急激に人口が増えた地域や都市開発の予定がある地域にすれば、入居者を集めることができます。交通アクセスが改善しそうな場所も、入居者が集まりやすい地域です。鉄道の開発計画や商業施設の開発予定地などを確認すると、需要がありそうな地域がみえてくるでしょう。それに伴い、ターゲティングも行います。ターゲティングとは、経営するマンションを、どのような収入や年齢層に使ってもらいたいかです。単身者が多い地域には単身者用のマンションを経営すれば、順調な経営が見込めます。国土交通省でエリアごとに「子育て世代が多い・単身者が多い」などのデータが見られるので、確認してみるといいでしょう。
経営するマンションを購入する時に、なるべく安い物件を買おうと思うかもしれません。しかし、安いだけで物件を選択してしまうと、失敗する可能性があります。物件が安い理由とは「駅から遠い・築年数がある・設備が古い」などです。それは入居者も避けたいと思う内容なので、入居者が集まりにくくなってしまいます。空室にしないためにも、家賃を下げるなどの対処をしなければなりません。結果的に、少しの利益にしかならず、失敗してしまうこともあります。
不動産投資でマンションを経営する時は、まず利回りや人口動向などを調べ、得られる利益についてシミュレーションしてみましょう。その時には、空室や家賃下げ・事故物件になることを考慮することも大切です。今後の需要があるかを見極めることで、失敗しにくいマンション経営をすることができるでしょう。これを参考に、経営するマンションを選ぶ時のポイントを理解してみてください。
Real Media メールマガジン登録完了
不定期（月1回程度）にてお役立ち情報のお知らせを
メルマガにてお送りさせていただきます
未来に向けての資産運用にご活用くださいませ。
