資産運用
不動産投資はサラリーマンにとってとても魅力的な副業です。サラリーマンが月々の給与とは別に、副業としてまとまったお金を家賃収入として得ることができるからです。そんな魅力たっぷりの不動産投資ですが、収益の計算式は注意を要します。普通はお金の出し入れだけを考えて、キャッシュフローを思い浮かべますが、税制上の計算式は違っています。ここでは税制上の不動産収益の計算式とキャッシュフローの違いを説明します。
普通、キャッシュフローの計算式は「収益＝家賃収入ー諸経費」となります。そして、諸経費には、1年間に支払うローン総額、修繕費、固定資産税、損害保険料、税理士費用などの経費が含まれます。 しかし、確定申告のための不動産収益の算出方法は「1年間の収益＝総収入金額ー必要経費」となり、この必要経費の内訳は、1年間に支払うローンの金利、修繕費、固定資産税、固定資産税、損害保険料、減価償却費、税理士費用などです。 不動産所得の計算方法では、ローンは金利しか認められません。この差は大きいと言えるでしょう。しかし、減価償却費が計上できる点は、不動産所得独特の計算式です。減価償却とは、不動産収益のために購入した不動産が、長年使用することによりその価値が年々減価していく、という考え方で、それを経費ととらえて減額してくれることです。減価償却の年数は法定耐用年数によって決まります。ＲＣ構造は47年、木造は22年などと建物の種類によって定められていますから、その範囲で減価計算できます。 仮に、新築木造のアパートを5千万円で購入したとすると、減価償却費は、5千万円÷22年≒227万円となり、22年間毎年227万円を必要経費として差し引くことができるのです。（中古物件を購入した場合は計算式が異なりますので、購入時に不動産会社や税務署で確認しましょう。） こうして計算された収益金額が、税金の対象となります。このように、キャッシュフローと不動産所得の収益計算は違っていますので、間違えないよう理解しておきましょう。
不動産収益を計算する時、キャッシュフローは大きい方が手元に残る現金は大きくなることを意味します。しかし税制上の不動産収益計算方式では、収益が大きいと税金が増え、少ないと税金が少なくて済むことになり、キャッシュフローとは反比例することになります。不動産所得で計上された金額で支払われる対象税金は、不動産所得税と、住民税です。サラリーマンであれば、毎月差引かれる所得税とは別に、翌年の4月に不動産所得税として別途支払うことになります。しかし不動産収益が赤字なら既に前年に支払った所得税が還付され住民税は減額されることもあります。
減価償却は不動産所得にとってメリットのある経費です。支出がないのに必要経費となるのですから、不動産投資の税額決定のキーポイントと言ってもいいでしょう。減価償却を有効に活用するポイントは、一緒に購入する土地の価格にあります。減価償却には土地は含まれません。土地は建物と違って経年劣化しないからです。不動産を購入する時、建物と土地をセットで購入するのが普通ですが、双方の価格比率をよく考えましょう。建物の価格は高い方が減価償却費は大きくなりますから、土地の価格との比率を考慮すれば有利になるのです。あまり大きな比率変更はできませんが、中古の場合は不動産会社と相談して、できる範囲で建物と土地の価格を検討しましょう。建物の評価額が大きくなるとそれだけ減価償却費が上がりますから、そのあとの節税になります。土地や建物は変動相場ですから、許される程度で土地と建物の比率を考えることは可能です。
不動産投資の場合、将来の値上げりを期待して投資する、いわゆるキャピタルゲイン狙いが主流の時代がありました。しかし、現在ではバブル時代のような急激な不動産の値上がりが期待できる時代ではありません。従って、月々の収益、インカムゲイン狙いこそが不動産投資の醍醐味と言えます。これまで説明した通り、確定申告のための不動産収益方式をきちんと理解して、キャッシュフローを大きくするよう心がけましょう。
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