マンション経営の初心者必見！物件選びのポイント＆成功の秘訣

不動産投資は、FXや株に比べてリスクが低いといわれています。その中でもマンション経営は、区分マンション投資などもあり、初心者でも始めやすい分野でしょう。 しかし、下調べもせずに物件を選んでしまうと、思わぬ落とし穴に落ちてしまう可能性があります。そこで、初心者がマンション経営で物件を選ぶ際、押さえておきたいポイントについて解説します。

 

■初心者が知っておくべきマンション経営のこと

ここではマンション経営の初心者が知っておくべき、マンション経営のメリット・デメリットについてそれぞれ解説します。

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▼メリット

マンション経営におけるメリットは、主に以下の3つです。

・不動産投資ローンの借入期間を長く設定できる ・（戸建てやアパートに比べ）資産価値が下がりにくい ・ローン返済後にまとまった不労所得が得やすい

それぞれについて見ていきましょう。

 

不動産投資ローンの借入期間を長く設定できる

不動産投資を始める際、多くの方が不動産投資ローンを利用して物件を購入するでしょう。その際、マンションは戸建てやアパートに比べて借り入れ可能期間を長く設定できると言った利点があります。そのため、借入期間を長く設定することで、月々の返済額を安く抑えることができるでしょう。ただし、仮に40歳で35年間の不動産投資ローンを組んだ場合、60で退職したと仮定するとそこからさらに15年間は返済が続くことになります。もちろん、ローンの支払いに家賃補助等を充てられますが、そもそもの収入が減ってしまえば、必然的に返済はもちろん生活が苦しくなってしまうでしょう。借入期間を長く設定すること自体は悪いことではありませんが、自分のライフプラン等と照らし合わせて詳細な返済計画を立てることはもちろん、賞与が入ったタイミングなどを利用し繰り上げ返済をしていくことも大切です。

 

（戸建てやアパートに比べ）資産価値が下がりにくい

マンションはその性質上、利便性の良いところに建てられているケースが多く、戸建てやアパートに比べて資産価値が下がりにくいといった特徴があります。また、法定耐用年数を超える物件は不動産投資ローンを利用しにくい、修繕費等の維持費がかかるといったデメリットがある一方で、マンションは法定耐用年数が長いことからそれらに対しても事前にある程度の対策を講じることが可能です。とはいえ、資産価値が下がりにくいといってもある程度年数が経過したマンションには買い手がつきにくいでしょう。不動産投資を始める際は出口戦略まできちんと見据えた上で、購入するかどうかを検討する必要があります。

 

ローン返済後にまとまった不労所得を得やすい

マンション投資の魅力はなんといってもまとまった家賃収入を得られることにあります。もちろん、空室があればそれだけ収入は減ってしまいますが、きちんと管理・運営を行っていけば長期的に安定した収入を得ることも十分に可能でしょう。特にローン返済後はまとまった不労所得を得られます。とはいえ、その分課税される税率も上がることから、節税対策も必要に応じて取り組むようにしましょう。

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▼デメリット

マンション経営にはメリットがある一方、以下のようなデメリットも存在します。

・空室リスクや家賃滞納リスクがある ・物件の老朽化に伴う修繕が必要となる ・予測できない震災などの自然災害に見舞われる恐れがある

デメリットのうち、もっとも注意しなければならないのが「空室リスク」や「家賃滞納リスク」です。マンション経営では家賃収入が収入の柱となるため、これらのリスクによって安定した収入が脅かされてしまうと経営そのものが危うくなります。空室を極力発生させないように建物を維持・管理することはもちろん、退去後にすぐに入居者が見つかるかどうかも意識すべきポイントです。所有者自身では管理に限界がある場合、信頼の置ける管理会社を探すのもひとつの手でしょう。管理会社に依頼することで当然、管理費を支払う必要がありますが、自分で管理した場合の労力や時間と管理を一任した場合を天秤に掛けた上で慎重に判断することが大切です。また、どのマンションを購入しても年数経過による老朽化は避けられません。定期的に内装や設備などのメンテナンスを行うほか、毎月計画的に修繕積立金を用意するようにしましょう。

 

■マンション経営初心者の物件選びのポイント

次にマンション経営初心者の物件選びのポイントを解説します。

 

▼利回りを信用しすぎない

物件情報には利回りが書かれていますが、これは物件を選ぶ際に見る1つの物差しにすぎません。記載されているのは表面利回りといって、対象の物件を1年間満室の状態で運営できた際に得られる家賃収入を、その物件を購入した金額で割ったものです。 しかし実際は、立地の悪い物件は満室にならないことがあり、立地が良くても引っ越しシーズンなどは空きが出ることもあるでしょう。このように空室があるとしても、満室が前提の表面利回りで計算をするので、築年数が古いために物件価格が安かったり、地価が安かったりすると、実質利回りとの差が出てきます。また、物件を維持するためのコストも考えなくてはならず、築年数が古かったり、外壁が吹き付け塗装だと、維持コストが上がる場合が多いです。 そのため、利回りを信用しすぎず、実際の入居率を確認したり、過去の修繕費をチェックすることなどが必要です。これらを確認することで、自分がそのマンションを経営する際のビジョンが立てやすくなります。

 

▼安かろう悪かろうの可能性もある

初心者のうちは手元資金も少なく、手ごろな物件から始めようと考えがちです。しかし、そこにはリスクがともないます。 売り手が物件を安く提供している場合、そこには安くする理由があると考えましょう。物件の状態をあまり確認せずに、安いからと手を出してしまうと、後悔する可能性があります。例えば、得られる家賃に対して、そこから支払う管理費が多ければ、手元に残る収益は当然低くなります。 そのため、もしも自分が入居者だとしたら、どのような物件を借りたいかを想定しましょう。築浅物件に比べて、築年数の古い物件は人気が低い可能性があります。一時期の物件は、部屋が狭すぎたり、バス・トイレが一緒のものが多かったので、そのような物件は入居者が現れにくい場合があります。 つまり、手ごろな物件へすぐに飛びつくのではなく、管理状況や大規模修繕計画などを確認し、適切な運営が行われているかを見る必要があります。

 

▼都市計画や住民層も重要

マンション経営は、短期売買で利益を得るものではなく、何十年と長期間運用することで利益を得るものです。 自分の地元を見ても、現在と20年、30年前とでは、街の様相が違っている場合もあるでしょう。そのため、投資をする物件も20年、30年後では街の景観や住民層が変わっている可能性があります。また、自分の所有する物件自体も、年月とともに変わる景観の一部なのです。 特にマンション経営で重要なのは、人口の移り変わりです。全国的には過疎化地域が増えていますが、1990年代後半以降は都心回帰の傾向となっています。2010年代に入ると、以前にも増して東京23区や横浜市、川崎市などの賃貸需要は上がっています。例えば武蔵小杉などは、鉄道路線の増加により都心や横浜へのアクセスが向上し、人口が格段に増えました。 他にも、都市計画はチェックが必要で、商業施設や学校などの開発や、鉄道会社の開発などは、今後の人口流入の可能性があります。そのため、これらを確認することで、長期スパンでの街のビジョンが見えやすくなるでしょう。 また、エリアに見合った物件を選ぶことも大切です。ファミリー層が多いエリアにはファミリー向けの物件、単身世帯が多いエリアでは単身者向け物件など、どの住民層が多いのかを確認し、それに対応した物件を購入します。

 

■【初心者必見】マンション経営の成功の秘訣

マンション経営ではなんといっても物件の選定が重要です。立地をきちんと見極めた上で、長期的に入居者が見込めそうな物件を選ぶことが欠かせません。また、不動産投資では株式投資やFXほど知識が求められないとはいえ、初心者の方は投資に関する基本的な知識についてはしっかりと身につけておく必要があります。事前に書籍等で勉強する、投資セミナーに参加するといったインプットの時間を設けることを意識しましょう。そして、マンション経営でリスクを軽減するにあたって自己資金を増やしておくことも欠かせません。できるだけ不動産投資ローンでの借入額を少なくすることで、精神的に落ち着いた状態で投資に向き合えるでしょう。

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■マンション経営初心者の方へ

今回の記事では初心者向けに、マンション経営のメリット・デメリットをはじめ失敗しないためのコツについてお伝えしました。マンション経営を成功に導くためには、よい物件を選ぶことはもちろん、身の丈に合った物件かどうか綿密なシミュレーションを行うことが欠かせません。

 

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