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2018.11.11

不動産投資を始める前に

不労所得を得たいと考えて、あるいは老後の安心のために、など様々な理由によって不動産投資を始めたいと考えている人は多くいます。しかし、いざ始めようとなると、具体的にどのようなことから手を付け始めればよいのかわからないということがほとんどです。不動産投資を始める前に考えるべきことについて紹介していきます。

不動産投資の種類とメリット・デメリット

不動産投資といっても、1種類だけではありません。不動産投資で利益を得るには、大きくふたつあります。ひとつがインカムゲインであり、不動産投資の場合はいわゆる家賃収入のことです。銀行金利や株式配当金もインカムゲインではありますが、これらよりも利回りがよく、かつ株式のように乱高下することがないので安定した収入となります。もうひとつがキャピタルゲインであり、いわゆる売却益のことです。不動産物件が安い時期に購入し、値上がりした際に売却して利益を得るという方法です。不動産投資というと、多くの場合が家賃収入で利益を得ることになります。しかし、購入時の価格や不動産を売却することもあるので、不動産投資を始める前にはインカムゲインとキャピタルゲインのどちらも考慮して始めることが必要です。不動産投資には、様々なメリットがあります。家賃収入により不労所得を得ることができるという点が大きいですが、生命保険の代わりとなったり、所得税・相続税の節税に役立つという側面もあります。このほか、自分の判断で物件を購入、家賃設定などを行うので、成功した際の充足感が大きいということも数えられるでしょう。反対に、不動産投資にはデメリットもあります。メリットとデメリットを比較して、どちらがより大きいかを比較してから始めなければなりません。大きなデメリットは、不動産を購入・修繕するためのまとまった資金が必要であるということです。安定した収入や融資を受ける必要性があり、気軽に始めることはなかなかできません。また、必ずしも利益が得られるとは限りません。家賃が下落する可能性や空き室ができるリスク、不動産売却までに時間がかかるリスクは常に付きまといます。かつ、地震や火災といったリスクもあります。これらのリスクを抑えながら、利益を得ていくことには、しっかりとした知識を身に着けて、専門家と相談しながら行うことが必要です。

不動産投資の戦略を立てる

不動産投資を始める前に必要なことは、どのように投資を行っていくかといった投資戦略を立てることです。ただやみくもに良いと感じる不動産物件を購入し、家賃収入を得ていこうと考えていては失敗してしまいます。資金や戦略をしっかりと考慮して何を目指すのかを決めて始めなければなりません。戦略を立てる際には、最初にどこまで投資を拡大して、最終目標をどうするのかを決めなければなりません。何年間でどれだけの利益を希望するのか、どの程度の不動産物件を所有するつもりなのかといったことを決めなければ、戦略の立てようがないです。また、自身がどの程度の属性なのかを把握して、その目標を達成できる見込みがあるのかも考える必要があります。これらを決めたうえで、どのエリアで、どの程度の利回りのある物件を、どの程度の自己資金でもって購入し、いつまでに売却するつもりかを決めることになります。不動産物件を購入して家賃収入を得ることまでは考えても、その不動産をいつ売却するかは考えていない人も多いです。しかし、どのようなタイミングで売却するかは非常に重要です。損失が出る前に売却しなければ、利益よりも損益の方が上回ってしまうかもしれません。老朽化や空き室増加、周辺環境の変化が売却を考えるタイミングです。

融資打診と物件購入

不動産投資を行う場合、必ず不動産物件を購入しなければなりません。この際、自己資金で一括現金払いできる人は少なく、多くが融資を受けることになります。融資は、自身の属性や信用性、融資額を考えて慎重に決めなければなりません。融資を行ってくれる機関は、都市銀行や地方銀行、日本政策金融金庫、ノンバンクなどです。それぞれ審査基準や金利、融資額が異なるので、自身に合わせて開拓することが必要でしょう。また、購入した物件により、次回の融資の受けやすさも変化するので注意が必要です。不動産を購入するためには、不動産会社に依頼することが必要となります。よい不動産会社を選ばなければ損をしてしまいます。丁寧でフットワークが軽く、粘り強い交渉をしてくれる会社を選ぶことがおすすめです。そして、物件の購入の際には、投資戦略と照らし合わせて選ぶことが重要となります。また、最終的な売買契約の際には、売買契約書をしっかりと読み込むことが重要です。付帯契約や融資特約を確認しなければ、最初の段階で投資に失敗してしまうかもしれません。

不動産投資初心者のするべきこと

不動産投資は、不労所得が得られるということで、メリットが目立つように感じますが、デメリットもあります。投資戦略を立てて、融資や物件選びをしなければ、リスク管理ができず、投資が失敗するかもしれません。そのような事態を避けるためにも、どのような投資でどこまでの利益を得ることを目標とするかを決めることが重要です。不動産投資初心者向けのセミナーや手引書も様々あるので、参考にしながら進めてください。

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