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資産運用

2020.03.11

不動産投資における利回りの考え方～表面と実質の違い～

不動産投資を行う上で必ず注目すべき点が「利回り」です。この利回りには、主に2つあり、表面利回りと実質利回りがあります。どちらを不動産投資ではしっかり確認すべきでしょうか。今回は、基本に立ち返って、利回りの考え方について解説していきます。

表面利回りは物件情報に記載されていることが多い

まず、表面利回りについて解説します。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って求めるものです。例えば、物件価格が3000万円、年間の家賃収入が132万円の場合、132万円;3000万円×100＝4.4％と計算できます。

この表面利回りは、投資物件情報に記載されていることが多いです。確かに、この表面利回りをみることで、ある程度の収益力は判断できます。しかしながら、実際には、管理費や修繕積立金、固定資産税など様々な費用がかかります。そのため、そうした費用を差し引いた実質の利益が物件価格に対してどの程度かを見る方がより現実的な投資目線ととらえることができます。これが実質利回りです。

上記事例の場合で、年間でかかる費用が仮に24万円であるとしましょう。この場合の実質利回りは、（132万円－24万円）÷3000万円×100＝3.6％と計算できます。実際にどの程度の利益が得られるかは実質利回りを確認すべきです。この割合をもとに、おおよそ何年間ぐらい保有すれば元が取れるかが計算できます。また、どの程度不動産価格が下がっても家賃収入でカバーできるか？といった視点も確認することができます。仮に10年保有した場合36％分の利回りとなることから、36％以上不動産価格が下落していなければ利益がでていると確認できます。

都心の場合、新築で購入した場合、10年後に4割以上下落するといったケースは少ないのではないかと思います。むしろ、立地によっては10年後も同じ価格を維持できる場合もあれば、むしろ値段が上がるといったケースもあります。こうした物件をいかに探せるかが不動産投資のカギといえます

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