資産運用
不動産投資で成功するかどうかは、選んだ立地に大きく左右されます。
しかし立地と一言で言っても、交通の利便性や環境の良し悪し・施設の有無などさまざまで、
どんな点に注意して選んだらよいか悩むところではないでしょうか。
また選定条件として、大都市物件は空室リスクが低く、地方都市物件は利回りが高いとされます。
この記事では大都市物件及び地方都市物件のメリットデメリットをあげ、物件を選ぶ上でのポイントを解説していきます。
不動産投資では、通常金融機関から融資を受けて、第三者の入居者の家賃収入を元に返済をしていく形がほとんどです。
したがって投資物件の選定条件は、家賃収入が確実に入り金融機関へ間違いなく返済できるという視点で考える必要があります。
それでは安定的に収入が入るということは、どんな条件なのでしょうか。物件の選び方についてご説明させていただきます。
勤務先や学校へのアクセスが良いことは、物件選定の際の大事なポイントです。
歩いて駅までの距離が徒歩10分以内、しかも複数の路線が利用できることは、
毎日会社や学校に通っている人にとって最も重要なポイントになります。
この点がクリアできれば、たとえ空室が出てもすぐに賃借人が現れるでしょう。
人口が少なく人が減少しているようなエリアでは、不動産投資はうまくいきません。
賃貸需要が低いエリアで空室が発生した場合には、
すぐに空室が埋まらないこともあり得るでしょう。
何カ月も空室が埋まらない場合には、キャッシュフローが滞り金融機関への返済もできなくなってしまいます。
人気があるエリアの物件なら、賃貸需要は高いので空室が出てもすぐに埋まります。
ネット上には住みたい街ランキングのデータが、いくつも載っているので参考にするとよいでしょう。
自分や家族が暮らしてみたい、と思うエリアならば不動産投資に向いていると考えてよいでしょう。
不動産物件を選ぶ場合の一つの指標が、利回りの高さです。利回りは物件価格や家賃・経費などで決まるので、
一般的に大都市物件は低く地方物件は高くなります。しかし高利回り物件ばかり目が行くと、
空室が出た場合になかなか埋まらないということもあるので、あくまでも参考としてみた方が良いでしょう。
不動産投資で物件選定と同じくらい大事なのは、購入したい物件のエリアに信頼できる管理会社があるということです。
管理会社の仕事は、入居者の募集から始まり、契約・集金・督促・修繕・クレーム処理。退去確認・空室対応・原状回復など多岐にわたります。
クレームや設備などの故障があれば、直ぐに駆け付け対応してくれなければ入居者の信頼を失います。
また滞納があった場合の督促や退去者が出た場合の原状回復については、適切に処理していただかなければなりません。
このように管理会社はオーナーの大事なパートナーであり、極力購入したいエリアで探したほうが有効でしょう。
大都市物件と地方物件では、賃貸需要や利回りの高さなど選ぶ基準が異なります。
したがってそれぞれの特徴を把握して、不動産投資を始めましょう。
大都市物件を選定するメリットは、なんといっても賃貸需要が高いことです。
特に駅から徒歩10分以内の交通の便が良いエリアでは、空室が発生してもすぐに埋まります。
また人口が減少する可能性も低く、家賃相場が大きく下落する可能性も少ないのは大きなメリットです。
大都市物件のデメリットは、地価が高いので、物件価格も高くなりがちです。
そのため利回りがどうしても低くなってしまいます。
地方のマンションの利回りは8～10％程度ですが、大都市の場合には4～5％程度で選ぶとよいでしょう。
地方都市物件のメリットは、大都市物件と比べて利回りが高くとれることになります。
その反面、立地の悪さから一度空室が出るとなかなか部屋が埋まらない傾向があります。
物件価格が安い割に需要のある不動産投資物件であれば、
10%以上の利回りを期待できるでしょう。また人口の減少や工場・学校などの移転があった場合には、
家賃を下げざるを得ないことも想定されます。
物件を選ぶ際にエリアと同時に大事なのは、ターゲットとする人の探す物件の大きさと
所有する物件の大きさが合致していることです。
ターゲットの希望物件と所有物件のミスマッチがあると空室は埋まりません。
大都市での投資物件の選定は、単身者および共働き夫婦をターゲットにするとよいでしょう。
多少日当たりが悪く住まいが狭くても、交通の便が良く駅から近い1ｋ～1LDK程度の小さな物件ならベター、
大都市での単身者や共働き夫婦の需要は大きいので、空室が出てもすぐに埋まりやすい状況にあります。
一方地方都市物件のターゲットは、家族のある世帯が良いでしょう。平成30年の住生活総合調査によりますと、
子育て世帯が住まいに関して重要な項目は1.治安2.通勤通学3.日当たり4.買い物の便利さ5.住宅の広さとなっています。
子育て世帯では安全安心に暮らせ、広く日当たりの良いくつろげる住まいを求めていることが分かります。
したがって子供を持つ家庭をターゲットにする場合は、地方都市の2DK～3LDKの比較的大きな物件であれば、確実に需要はあるでしょう。
出典：国交省平成30年住生活総合調査
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jyuseikatsu_sougou_chousa.html
不動産投資をする場合に、エリア選定は成否を分けるといっても過言ではありません。
一般的に大都市物件の利回りは低いですが、交通の便の良い物件を選べば失敗する可能性は低いでしょう。
したがって不動産投資の初心者は、大都市物件を選んだ方が無難です。
一方地方物件は、通常利回りが良いので儲けられる可能性はあります。
しかし地方都市物件への投資は難しく経験が必要で！したがって不動産投資初心者にはおすすめできません。
不動産投資で失敗しないためには、大都市及び地方都市の特性と自分の経験を考えて行うようにしましょう。
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