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2020.08.06

不動産投資が相続税対策に有効な理由とは？

親や配偶者が亡くなり土地を相続した場合、しばらくそのままにしておくケースも少なくないでしょう。
しかし、相続した土地を長期間（10カ月が目安）放置しておくと、大きく損をする可能性があります。

実は、相続した土地をそのままにしておくと、非常に重い相続税を請求される場合があるのです。
また、使っていないにも関わらず、毎年固定資産税を支払わなくてはなりません。

でも心配はいりません。これからご紹介する「不動産投資」をおこなえば、相続税を大きく減らすことも可能です。

当記事では、どうして不動産投資が相続税対策に有効なのか、わかりやすく解説していきます。
相続した土地の相続税を少しでも減らしたい人は、必見です！

なぜ不動産投資が相続税対策に有効なのかというと、税金の計算をする際に、
賃貸物件が建つ土地の評価を更地よりも低く設定してくれるからです。

そうなると「更地の相続税が高いなら売却すればいいのでは……」と考える人もいるかもしれませんね。
しかし、売却して得た現金には減額ポイントがなく、全額が課税対象になりますので、
結局高い相続税を払うことに変わりありません。

相続税対策という面では、やはり不動産投資で土地の評価額を下げる方法がベストなのです。
これから不動産投資をした場合に、どのくらい評価が変動するのかを具体的に説明していきます。

不動産投資をやるやらないに関わらず、相続した土地の価格は、
国が決めた基準「公示価格」よりも20%ほど低い「相続税路線価」で計算されます。

相続税路線価※とは、国税庁が定めた相続税の基準となる土地の価格です。
前述の通り、公示価格の80%、実際に取引される「時価」の約70%で計算されます。

つまり、1億円の土地ならば、7,000〜8,000万円の土地として課税されるということです。

現金を相続すれば全額が課税の対象ですから、これだけでも土地相続のメリットの大きさがわかります。

※財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

相続した土地にアパートやマンションを建てた場合、「貸家建付地（かしやたてつけち）」と
「借地権割合」が適用され、土地の評価はさらに下がります。

貸家建付地の計算は以下の通り。

土地の評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝貸家建付地の評価額

土地と建物を人に貸せば、土地の利用方法が大幅に制限されます。その不利益分を土地の価値から割り引いてくれるのが、
この「借地権割合」という考え方です。借地権割合は場所ごとに30〜90%の間で定められており、前述の路線価図に書かれています。

また、建物の価値を表す「借家権割合」は、全国一律で30%と決まっています。
ただし、入居率が100%と50%の物件では貸家の価値が異なりますので、
そこに入居している人の割合「賃貸割合」を掛けて補正してください。

仮に1億円の土地にアパートを建てた場合、一体どのような評価額になるでしょうか。
借地権割合70%、賃貸割合100%として、実際に計算してみましょう。

8,000万円（路線価の評価減：1億円の80%）×（1−借地権割合0.7×借家権割合0.3×賃貸割合100%）＝6,320万円

このように、借地権割合・借家権割合によって、土地の評価は21%も減額されています。
つまり、路線価での評価減と合わせて、約40%も土地の評価が下がっているわけです。
これは非常に大きな節税効果といえるのではないでしょうか。

なお、自宅の相続時によく利用される「小規模宅地の特例」は、もともと賃貸経営をしているケース以外は
不動産投資にはほぼ利用できないので、ここでは割愛します。

建物の評価も基本的に土地と同じで、課税額は、固定資産税評価額に基づき計算されます。
一般的に、固定資産税評価額は、建築費のおおよそ70%です。

つまり、建物の評価額が建築費よりも30%程度低く設定されている分、節税できることになりますね。
さらに借家権割合で建物の価値は30%下がりますから、最終的な土地の評価は、建築費のおおよそ40%前後になるでしょう。

不動産投資をはじめたばかりの頃は関係ありませんが、
賃貸経営が軌道に乗ったら、ぜひ法人化を検討してみてください。

一般的に年収が900万円を超えると、個人の所得税よりも法人税のほうが得だといわれています。
個人の場合900万円を超えると税率は住民税と合わせて43%です。
一方、法人は800万円を超える部分の税率※が23.2%（資本金1億円以下）なので、約20%も差があります。

また、税率だけでなく、法人化すると以下のようなメリットを受けられるのも大きなポイントです。

ただし、法人設立には費用もかかりますし、きちんとした帳簿の記載も必要になります。
法人にするかどうかは、必ず税理士などの専門家に相談しましょう

不動産投資が相続税対策に効果的な最大の理由は、なんといっても「土地の評価額を下げてくれること」に尽きるでしょう。
条件によって変動はありますが、相続した土地で不動産投資をはじめた場合、土地は約60%、建物は約40%の資産として相続税が計算されます。

また、今回は法人化についても紹介しましたが、「30万円未満の少額減価償却特例」や「青色申告の65万円控除」「借入金の債務控除」など、
不動産投資において活用できる方法はほかにもいろいろあります。

ただし、相続税の対策は、ちょっとした条件の違いで上手くいかないことがよくあるものです。
必ず税理士などの専門家に相談して方向性を決めてください。

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