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資産運用

2018.10.02

失敗談から学ぶアパート経営

アパートへの投資は、長い目でみると利益が見込める投資だと言われています。しかしだからと言って、アパート経営に関する知識がないのに安易に手を出すと、思わぬ失敗をする可能性もあります。アパート経営には絶対に押さえておきたいポイントがあります。今回は失敗談からアパート経営で気をつけたい点を学んでいきます。

【Aさんの事例】額面通りの利回りを鵜呑みにしてしまった

アパート経営を考えていたAさんは、アパートの仲介業者から紹介された物件のなかで、物件価格4,000万円のアパートを購入するためにローンを組みました。

Aさんがその物件を気に入った理由は高い「利回り」です。Aさんが購入した物件では、利回りが10%になっていました。つまり、1年間の賃料で400万円の利益が出る計算です。ランニングコストを抜きにすれば、アパート経営を10年続けると投資額を回収でき、それ以降は利益が上がることになります。

Aさんは意気揚々とアパート経営を始めましたが、その経営は出だしでつまづくことになりました。Aさんが直面した問題は、入居者がなかなか入らないということでした。入居者が入らない原因は、入居ニーズの低さにありました。Aさんが購入したアパートの立地は駅から徒歩で20分もかかり、近所にコンビニはありましたがスーパーに行くためには自動車を利用しないと往復が大変な距離だったのです。

利回りは満室の状態を想定して計算をしています。そのため、空室があれば計算していた利回りに届きません。Aさんの場合は空室率が40%近くあったので、実際の利回りはおよそ6%になってしまうのです。入居者を呼び込みたいAさんはアパートを紹介してもらった仲介業者に相談したところ、広告を出すという提案をされました。しかし、広告は1カ月につき6万円の費用が必要になるとのことでした。広告を掲載したところ、何とか部屋が埋まるようになりました。その後もAさんは、空室が増えるたびに広告費を払うことで入居者を集めてきました。しかし、利回り10%になる年はなく、広告費という思わぬ出費もあり、Aさんの計算は机上の空論となっていたのです。

Aさんの事例で見る失敗は、利回りばかりを重要視したことです。アパートを持っていても入居者がいなければ投資額を回収できません。そのためには、利回りよりも入居ニーズがあるかどうかを一番に考える必要があります。アパートの立地に加え、住戸のスペックも入居者が入るかどうかのポイントになります。たとえば水回りではユニットバスよりも、トイレとお風呂場が独立したセパレートのほうが人気が高いです。アパートに投資するときは、まずは利回りよりも物件の基本的な情報を見るようにしましょう。

【Bさんの事例】メンテナンス費用を甘く見ていた

Bさんは築20年の中古アパートを購入してアパート経営を始めました。アパートの管理は管理会社に任せることで、Bさんは自分に負担がかからないようにしていました。経営を始めた時点でBさんが支払っていたランニングコストは、アパートのローンと管理会社への手数料のみでした。しかしある日、アパートの管理会社からBさんのもとへ連絡が入ります。その内容は「とある住戸の給湯器が故障した」というものでした。管理会社はさらに「早急な復旧が必要なため、会社が契約している業者さんに依頼をしました。修理にかかった費用は立て替えておくので後日請求させてもらいます」とBさんに伝えました。

アパートの管理を管理会社に任せていても、アパートの修繕費はオーナーが支払う決まりになっています。Bさんはそのメンテナンス費の見積を甘く見ていました。給湯器は結局、本体の交換が必要ということがわかり、Bさんは結局25万円を請求されました。これはBさんにとっては予想外の出費でした。しかも管理会社からは築20年のアパートなので、今後もいろいろな面で修繕が必要になる可能性が高いと言われたのです。その宣告通り、水道管のトラブル、エアコンの交換、床や壁などの修繕などの改修工事が定期的に発生して、Bさんはその都度、修繕費を払うことになり、ランニングコストがかさんで思い通りの利益を上げることができませんでした。

Bさんの事例では、中古のアパートを購入したのにメンテナンスを軽視していたのが問題です。新築ならまだしも、築何十年というアパートであれば、事前に大規模改修を行っていない限り何らかのトラブルが発生すると見ていいです。中古アパートを購入する際は、築年数と改修工事の履歴を知っておくべきです。

しっかり先を見通せばアパート経営は怖くない

アパートを購入する前にチェックしたい他のポイントには、中古の場合は耐震強度は基準を満たしているかなどの災害面のリスクが挙げられます。アパート経営は先を見通して計画をすれば、将来的にリターンが望める投資です。そのためには、不動産仲介業者の営業がおすすめする物件を素直に購入するのではなくて、事前にアパート経営の勉強をして物件を選びましょう。

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