資産運用
新型コロナウイルスの感染拡大を受け、人々の働き方や暮らし方は一変しました。
国からの大規模な外出制限を受け、外食や旅行が減り、在宅ワークが急激に広まり、
家の中で過ごすことが多くなった方がほとんどだと思われます。
このような状況において、不動産投資への影響はどれほどなのか？と心配されている方も多いはずです。
そこで、今回はコロナ禍が不動産市況にどのような影響を与えているか、
そして今後どのような点において留意すべきか、という点についてこの記事で言及したいと思います。
コロナ禍による不動産市場への影響は、一定程度発生している様子です。
新型コロナウイルスの感染が拡大し始めた3月以降、
金融市場の混乱や外出の自粛等もあり、不動産取引の中止や延期が相次いで発生していました。
現状、最悪期は脱出しつつあり、6月の取引額は約2,800億円と
5月（約360億円）から急増した状況となります（JLLリサーチ情報参照）。
コロナ禍については、用途に応じて影響度合いが大きく異なり、
これからの不動産投資の戦略には用途の選別が非常に重要となってくるとも言えます。
コロナ禍の影響度合いについては、ホテル＞商業施設＞オフィス＞物流施設の順で
ホテルなどの商業施設等は、大きな痛手となった一方で、
物流施設に関しては、あまり影響を受けていない様子です。
外出禁止を受けて、ホテルの売上は大きく減少してしまいました。
それを受けてか、J-REITもホテル特化型のファンドは大幅に減少してしまいました。
同様に商業施設も売上が大きく減少している状態で、
特にインバウンド需要が強い銀座などの都心商業施設への影響が大きく、
著しく売り上げが下がってしまいました。
しかし一方で、住宅地にあるスーパーなどの生活必需品を取り扱う店舗については、
外出の自粛や巣ごもり生活などの、「新しい生活様式」の導入により、
顕著な影響はそこまで出ていないようです。
現状、オフィスは大きな影響を受けておりませんが、テレワーク推進にあたって、
オフィスの床面積を大幅に減少させる方針の会社も出てきており、
今後どの程度の影響が出てくるか留意が必要となってきます。
オフィスは通常、解約に際しては6か月～12か月前に通知をする必要があるため、
影響が出てくるのはこれからだと思われます。
仮に、テレワークのメリットが広く認められるようになれば、
空室率の上昇や賃料水準の下落が発生する可能性がございますので、
予め注意が必要となってきます。
物流施設については、最もコロナ禍による影響を受けておりません。
eコマースの拡大を受けて、広く投資マネーの受け皿となっており、
特に先進的な物流施設への注目は高く、今後も旺盛な需要が期待されております。
新しく投資をする方は、コロナ禍の中でも底堅い需要が見込まれる物件に厳選をするべきです。
具体的に狙い目となるのは、都心にある賃貸のマンション物件（区分）です。
都心の賃貸マンションは常に安定して、2008年のリーマン・ショックの際にも、日経平均株価は約40%も低下しましたが、
東京23区の賃貸マンションの平均賃料は約17%の低下に留まっている状況です。
（東日本不動産流通機構の「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」より）
既に都心の賃貸マンションに投資している人は、売却を焦る必要は今のところありません。
都心の賃貸マンションの需要は底堅く、取引価格も大きく下がっていないのが現状です。
そのような環境下で安く売り急ぐ出口戦略は、結果的に損益を大きくする可能性が出てきますので、
焦って売却をする必要はないと考えます。
ただし、移動制限等に伴って新規のリーシングの難易度は上がっているのは事実ですので、
競合物件と比較して、入居者に入ってもらうためにどのような強み（あるいは弱み）を持っているかを
前もって知っておくことが必要となっております。
コロナ禍は不動産投資市場に相応の影響を与えているように思わされるが、比較的軽微です。
都心の賃貸マンションは引き続き需要は強いため、今後も劇的な賃料減少が発生する可能性は低いと考えられます。
コロナ禍の状況下でも、安定的な需要が見込まれる物件を厳選することで、
不動産投資は有効な資産形成手段となりうることを、改めて把握しておきましょう。
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