マンション売却を真剣に考えてみる……

なんらかの事情で自宅マンションを売却する場合、おそらくほとんどの人にとって、はじめての売却になるはずです。

通常、人生のなかでマンション売却をおこなう機会は、多くても1〜2回でしょう。

その少ない経験のなかで、数千万円の取引をしなくてはなりません。

今回は、はじめてのマンション売却で失敗しないために、「マンション売却の流れ」と「マンション売却を成功させるコツ」について、わかりやすく解説していきます。

 

マンション売却の流れを知りたい

マンション売却がはじめてならば、まずはマンション売却の流れをしっかりと頭に入れておきたいところです。

この章では、項目ごとに注意するポイントを簡単に解説していきます。

 

1.周辺マンションの相場を調べる

参考：https://www.land.mlit.go.jp/webland/

正確なマンションの金額は、このあと不動産会社に見積りをしてもらいます。

しかし、その前に自分でも「自分のマンションがどのくらいで売れそうか」調べておきましょう。

そうすると、見積もりの金額が適正かどうかを判断しやすくなります。

あくまでも概算にはなりますが、実際に売買が成立した情報をみるなら、国土交通省の「土地総合情報システム」がオススメです。

売買金額や間取り・面積・築年数だけでなく、建ぺい率や駅からの距離などもわかります。

 

2.物件の査定

相場が分かりましたら、次は不動産会社に自宅マンションを査定してもらいましょう。

しかしながら、良い不動産会社を複数知っている人は、ほとんどいないと思います。

その場合、まず後述する「不動産一括査定サービス」を利用して、簡易査定をしてくれた会社のなかから2〜3社に絞り込む方法がオススメです。

あとはその業者に自宅へ来てもらい、内装や設備機器の状態などを織り込んだ正式な見積もりを作成してもらいます。

 

3.媒介契約

見積もりや担当者との相性を考慮して、依頼する不動産会社が決まれば、今度は「媒介契約」です。

媒介契約には、①一般媒介 ②専任媒介 ③専属専任媒介の3種類あり、どの契約を選べばいいのか悩む人も少なくありません。

結論をいうと、③専属専任媒介が断然オススメです。

一般媒介の場合、どれだけ動いても、最終的によその会社で契約されれば報酬はゼロ。

そのため不動産会社も営業に力を入れにくいわけです。

その点、自分たちを通さないと契約ができない「専属専任媒介」だと、安心して売却活動に集中してもらえます（専任媒介は、売主が直接買主を見つけてきた場合、報酬がゼロ）。

各契約の詳細については、以下のサイトで確認してください。

※ハトマークサイト「不動産会社に売却を依頼する」
https://www.hatomarksite.com/fj/sale/request04.html

 

4.売却活動

契約を結んだらいよいよ実際の売却活動に入るわけですが、この間に売主がすることは基本的にありません。

定期的に報告をもらい、状況によって金額の変更などを相談するくらいでしょう。

ただし、これから希望者の内覧が何度かおこなわれるはずです。

少しでもよい印象を与えるように、部屋の清掃・整理整頓は早めに段取りしておきましょう。

ちなみに、売却前にリフォームした方が高く売れるのではないかといった質問をよくされますが、基本的に売却前のリフォームはNGです。

中古マンションを購入する人は、大なり小なり自分で好みの内装に変更する前提で計画しています。

そうであれば、リフォームをしない代わりに多少値引きをしてあげる方が、相手に喜ばれて早く売却できると思います。

 

5.売買契約〜引き渡し

内覧して物件を気に入った人がいれば、購入申込書（買付証明書ともいう）で購入の意思表示がされます。

購入希望者と、金額の値引きなども含め条件に合意したら、いよいよ正式に「売買契約」の締結です。※

売買契約を結んだら、最終的な引き渡しは、通常住宅ローンの実行日におこなわれます。

銀行にて代金を支払ってもらい、同席している司法書士に、移転登記や抵当権の抹消登記手続きをしてもらいましょう。

もし住宅ローンの残金があれば、売却代金から精算します。

最後に買主へ鍵と書類を渡し、不動産会社に仲介手数料を支払えば、手続きはすべて完了です。
    
※ハトマークサイト「売買契約のチェックポイント」
https://www.hatomarksite.com/fj/sale/contract02.html

 

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マンション売却を成功させるコツとは

マンション売却の流れを理解したところで、最後にマンション売却成功のコツを2つほどご紹介します。

    不動産一括査定サービスの活用
    3,000万円特別控除の特例で税金対策

それではひとつずつ詳しく解説します。

 

不動産一括査定サービスの活用

前述の通り、不動産会社を絞り込むのに「不動産一括査定サービス」は、非常に便利です。

1社だけの見積もりだと、適正な相場がわかりません。

したがって、最低でも必ず2社以上から見積もりをもらってください。

不動産一括査定サービスは、オンラインで簡易見積りを申し込むだけです。

やることは簡単なのですが、不動産一括査定サービスサイトは現在30以上あるので、どれを利用していいのか迷ってしまうでしょう。

以下に3つほどオススメサービスをあげておきます。

どれを使っても大きな問題はありませんが、自分の好みに合うものを試してみてください。

•    HOME4U

大手20社を含む1,500もの不動産会社に依頼が可能。NTTデータグループが運営しているので安心感がある。

•    LIFULL HOME'S

こちらも東証一部上場企業による運営。登録2,188社、利用者は612万人を誇る最大級の一括査定サービスです。

•    すまいValue

住友不動産や野村不動産など、大手不動産会社6社合同による運営サイト。6社以外の見積もりは取れませんが、その分大手不動産会社としっかりやり取りができます。

 

3,000万円特別控除の特例で税金対策

売却して利益が出ると、当然所得税が発生します。

しかし、自宅の売却に関しては、3つの特例が用意されているので、ぜひ活用してください。

    3,000万円特別控除の特例
    10年超所有物件軽減税率の特例
    特定の居住用財産を買い換えたときの特例

今回は3,000万円特別控除の特例についてのみ、簡単にご紹介しておきます。

一定の要件を満たせば、自宅売却益から3,000万円を控除してもらえるのが、いわゆる「3,000万円特別控除の特例」です。

所得税の計算では、売却益から購入した金額と諸費用を引きます。

仮に、売却益2,500万円・取得費2,000万円・諸経費300万円の場合、課税対象額は200万円です。

この200万円から、さらに3,000万円が控除されるので、税額はゼロになります。

このように、通常のマンション売却であれば、まず所得税は発生しないでしょう。

もし3,000万円を超える場合でも、「10年超所有物件軽減税率の特例」で、6,000万円まで軽減措置があります。

税金対策は売却したあとの話ですが、売却する前からきちんと計画しておきましょう。

要件など当制度の詳細は下記サイトで確認してください。

※国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

まとめ

マンションの売却を成功させるには、立地・タイミング、そして仲介してくれる不動産会社が非常に重要です。

今回の記事では主に不動産会社に関する情報をご紹介してきましたが、Real Mediaでは、不動産鑑定士と1級建築士による「不動産セミナー」を定期的に開催しています。

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