資産運用
資産運用の1つとして海外不動産に投資をする人が増えています。為替差益や節税を目的に行う投資家が多く、購入した不動産を賃貸し、家賃としても収入を得ているケースがほとんどです。大きなリターンが期待できる海外不動産投資ですが、もちろんリスクも存在します。ここでは、海外不動産投資を行う際に知っておきたいリスクとその回避方法について紹介します。
海外不動産投資の最大のメリットは、売却益（キャピタルゲイン）だけでなく家賃収入（インカムゲイン）も見込め、高いリターンが期待できる点でしょう。株式等とは異なり、不動産は土地や建物がある限り、その価値は下がりはしても0にはなりません。こうした理由から、不動産投資をする方は増えています。投資先は主に大都市や新興国が多く、不動産価値の今後の上昇を期待して、特に新興国に投資家の目が向けられています。
さて、このように海外不動産投資は投資家にとって魅力的ですが、リスクも存在します。投資した国の政治、経済、自然災害や社会的要因などの変化のために、投資した資産が回収できなくなるリスクです。これを、カントリーリスクと言います。カントリーリスクは民間の格付け会社によって「AAA」から「B-」までランク分けされ、AAAに近いほどリスクが低いことを表しています。
では、具体的にカントリーリスクの内容を見ていきましょう。
まず、政治的リスクです。内乱や革命など、政情が安定しない国であればあるほど、経済発展が妨げられてしまう可能性があります。また、経済情勢が不安定な国では、インフレや為替政策、外貨規制などにより大きな損失を被る可能性も考えられるでしょう。こうしたリスクを回避するためには、常に政治動向をチェックすることが重要です。
次に、為替リスクです。投資先の国の通貨の価値が下がった場合、不動産の売却時にその分の損失が発生することも知っておきましょう。ただし、為替は流動的なため、リスクだけでなくチャンスとなるケースもあります。発展途上国や新興国では今後通貨の価値が上がっていく可能性も高いため、為替差益を得られる見込みは十分にあるでしょう。
さらに、社会的要因によるリスクです。海外不動産投資に関係するものとしては、法的制度の不備や遵法意識の欠如などにより、不動産の権利関係が遵守されないリスクが挙げられます。カントリーリスクの高い地域では、行政機関の腐敗や司法制度の不備などが問題となっているため、権利関係においてもぞんざいに扱われる危険性が高いと言えます。
リスクが高いと懸念されている国が、アフリカや中南米、ベトナムや東南アジアの一部など、海外不動産投資の対象国も例外ではないため、どのようなリスクがあり、どう対応できるかを吟味する必要があります。
海外不動産に投資し、家賃収入を期待したものの、実際は現地の人には人気のないエリアで、賃貸どころか売却も買い手がつかない、といった状況に陥ることは少なくありません。
日本の不動産であれば、情報収集も容易で周辺の土地の価格や、再開発や大規模開発などの今度の土地の状況等の見通しが立てやすいため、投資の判断もつきやすいでしょう。しかし、海外、特に新興国となると話は変わります。新興国であれば、日本にいながら現地の情報を集めるには限界があります。中には、古い情報も少なくありません。
さらに、現地の不動産投資会社が信用するにふさわしいかも不安でしょう。購入後のサポートやメンテナンスに関してもトラブルとなるケースが目立っています。そうしたトラブルを未然に防ぐためにも、購入前にサポートやメンテナンスについて確認しておく必要があるでしょう。
現地の情報をリアルタイムに知ることができれば投資の判断もつきやすいですが、日本に住んでいる以上難しいのも事実です。何より大切なことは、信頼できる不動産投資会社を見つける知識を得ることでしょう。
投資では大きな利益が期待できる一方、損失が出る場合もあります。海外不動産投資に関しても同様です。カントリーリスクや日本の常識でははかれない現地の習慣などに驚かされることもあるでしょう。しかし、何より重要なことは、現地の情報と知識です。大切な資産を失うことのないよう、リスクについてしっかり頭に入れ、投資のチャンスを逃さないようにしたいものです。
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