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2022.09.29

不動産投資家を破産に追い込む黒字倒産とは？失敗しないための注意点も

不動産投資における「黒字倒産」とは、利益が出ているにもかかわらずキャッシュが不足した結果、不動産投資がうまくいかなくなってしまった破産の状態を指します。

不動産投資で黒字倒産に陥る物件の多くは、入居率に問題があるわけでもなく、家賃収入もきちんと得られています。家賃収入があって空室率が高いわけではないのに、なぜ倒産や破産に追い込まれてしまうのでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産投資家を破産に追い込む黒字倒産が起こる原因と対策について、詳しく解説します。

■不動産投資が抱える構造的な問題

マンションを金槌で叩くイメージ

実際の儲け（＝現金収支）と、課税根拠となる帳簿上の儲け（＝利益）は、往々にして一致しないことは広く知られている通りです。また、このことは不動産投資においても例外ではありません。

もっといえば、不動産投資は、この差分が特に大きくなりやすい構造的な問題を抱えているといえるでしょう。

まず、「実際の儲け（＝現金収支）」は、収入と支出の差分と考えてください。（※日々の賃貸経営のなかで得た金額は全て収入、手元から支払った金額は全て支出とする）

一般の方にとって、「ある年の不動産投資の儲け」といえば、この現金収支の年度合計をイメージされる方が多いと思います。

一方で課税根拠となる「帳簿上の儲け＝利益」ですが、税務会計のルールにより、収入の全てを帳簿に売上計上することはできません。同様に支出の全てを帳簿に費用計上することもできないでしょう。

不動産投資でいえば、「敷金」のような預かり金は収入ではあっても帳簿に売上計上できませんし、「借入金元本」も支出ではあるものの帳簿に費用計上できません。

さらに、実際の支出を伴わない収益物件の建物分に相当する「減価償却費」を、帳簿に費用計上しなければならないルールもあります。（※法人の場合は減価償却費の費用計上は任意だが、個人の場合は強制償却が原則）

このように、実際に手元で出入りした金額である「収入・支出」と、課税根拠となる帳簿上のお金の出入りである「売上・費用」に違いがあることをまず理解することが大切です。

【参考】

項目	収入	売り上げ
家賃	〇	〇
敷金	〇	×
礼金	〇	〇

項目	支出	費用
管理費・修繕積立金	〇	〇
仲介手数料（賃貸時）	〇	〇
借入金返済（元本分）	〇	×
借入金返済（利子分）	〇	〇
減価償却費（建物分）	×	〇

■不動産投資で黒字倒産が起こりやすい理由

不動産と税金のバランス

不動産投資で黒字倒産が起こりやすい原因として、「借入金元本」と「減価償却費」のバランスが挙げられます。

不動産投資では収益物件自体が非常に高額なため、一般のサラリーマン・公務員の方などであっても金融機関から高額・長期の借入を行い、収益物件を取得するケースがほとんどです。そしてこの「金額の大きさ」と「長期運用」が、黒字倒産のリスクを拡大させているといえます。

わかりやすくするために、以下のようなモデルケースで考えてみましょう。

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＜モデルケース＞　ある年の不動産投資での実績

・家賃収入　　　　2,000万円　※敷金を除く

・運営経費　　　　　500万円

・借入金元本返済　　500万円

・減価償却費　　　　700万円　※耐用年数15年

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この場合、実際の儲け（現金収支）は次のように求められます。

現金収支：2,000万円－500万円－500万円＝1,000万円

これに対し、帳簿上の儲け（利益）は次の通りです。

利益：2,000万円－500万円－700万円＝800万円

実際には1,000万円儲かっているところ、税金は800万円に対して課税されます。個々だけを見ると、節税になっているような錯覚を覚える方も多いかも知れません。

しかし、問題は耐用年数（償却年数）の経過後にあります。

モデルケースでは、16年後から減価償却費の費用計上がなくなります。

つまり、実際の儲け（現金収支）は1,000万円のままですが、帳簿上の儲け（利益）は次のようになるでしょう。

耐用年数経過後の利益：2,000万円－500万＝1,500万円

このように不等号が逆転してしまいます。「ある年の不動産投資での儲けは1,000万円だったのに、なぜか儲けが1,500万円あった前提で課税されてしまう」というケースが出来上がってしまうというわけです。

また、近年では不動産投資用に50年近い返済期間を設定する金融機関も見受けられます。

最も長いと言われるSRC構造の新築物件でさえ、耐用年数は47年。中古物件や鉄骨・木造構造の収益物件であれば、当然それよりも短い耐用年数となります。ここからいえることとして、減価償却費の費用計上がなくなった後、長期間にわたって借入返済だけが継続するケースが起こりやすくなったといえるでしょう。

加えて、元利均等返済の方式で金融機関から借入をした場合を考えてみましょう。返済年数が進むにつれて毎月の元利返済額のうち、元本返済分の内訳が増えていきます。

それはつまり、現金収支が変わらなくとも元本返済分だけが毎年増えていく、つまり税金だけが毎年増えていき、どこかで税金が払えなくなってしまうといった破産の状態になりかねません。これが不動産投資家を破産に追い込む黒字倒産のカラクリです。

なお、不動産投資家のなかには借入金元本返済額と減価償却費が逆転する分岐点を「デッドクロス」と呼び、破産につながるため恐れている方も少なくありません。

■不動産投資の黒字倒産に対する備え

不動産投資

不動産投資での破産を防ぐために知っておくべき黒字倒産に対する備えを解説します。

▼事前予測をしっかりと立てる

黒字倒産への備えとして、購入前にしっかりと税金を含めたシミュレーションを行うことが大切です。「何年後に」「いくらの」税金の負担増となるのかが予測できれば、金融機関からの借入金額・借入期間を調整できるほか、収益物件の買い増しや入れ替えによって影響を軽減できます。

また、節税効果のある期間に将来の納税余力を確保しておく戦略もよいでしょう。

具体的な対策は個々の事情によるため明確な答えがない部分が大きいものの、黒字倒産に対する最大にして最初の対策は事前予測に尽きるといえます。

不動産投資は長期間の運用を前提にした投資であり、大きな金額を動かす投資手法です。面倒に感じるかも知れませんが、破産を防ぐためにも購入前にしっかりとしたシミュレーションをしておくように心がけましょう。

▼自己資金を多く投入する

ローンを組んで投資用物件を購入する場合、最初に自己資金を多く投入することで返済する元金金額を抑えられます。また、自己資金を多く入れることで返済に係るまでの時間を短縮できることから、デッドクロスに陥る前に返済に返済を終えられる確率がアップするでしょう。

自己資金を多くするほどデッドクロスを避けられますが、その一方で融資を活かしたレバレッジ効果はあまり見込めなくなります。また、余裕資金がない状態にもかかわらず自己資金を投入してしまうと、結果として資金不足となり、万が一の事態に対処できない恐れがあるでしょう。デッドクロスを避けたい気持ちはわかりますが、あくまでも自己資金で、無理のない範囲でやりくりをすることが破産を防ぐために大切です。