資産運用
マンションの1室を購入して家賃収入等で資産拡大を図る投資を区分投資と言います。
アパート・マンションを一棟全て購入するよりも比較的少額で始められること、駅近など好立地の物件が多いことなどから、サラリーマン大家さん・公務員大家さんを中心に、根強い人気があります。
区分投資では、検討物件の収益性を見る際、「管理費（建物管理費）」「修繕積立金」が、ポイントの１つとなります。
ここでの「管理費」とは、マンション共用部分の日々の維持・管理に支払うお金のこと、「修繕積立金」とは、外壁や配管補修・屋上防水・鉄部塗装・配管補修など、マンションの主要な構造物や共用部分の劣化に対する纏まった修繕工事に備えて積み立てるお金のことです。
管理費・修繕積立金は毎月必ず支出することになるため、これら金額がなるべく安い収益物件が狙い目であると説明されるケースも少なくありません。
しかし、本当に管理費・修繕積立金は、安ければ安いほど投資向きといえるのでしょうか？
本稿では、不動産投資の実務目線から、「管理費」に関する注意点をご説明していきます。（「修繕積立金」については、別稿にて改めてご説明します）
前述のとおり、本稿での「管理費（建物管理費）」とは、マンション共用部分の日々の維持・管理（BM（Building Management）と呼ぶこともあります）に支払うお金を指します。
区分所有する室内や入居者さんの管理（BMと比較して、PM （Property Management）と呼ぶこともあります）の外注費とは別物としてご説明していますのでご注意ください。
収益物件に限らず、多くのマンションでは、BMに関する業務は、それを専門とする建物管理会社に外注しており、管理費の大半は、この外注費が占めるケースが多いようです。
外注範囲としては、「管理人や日常清掃員の人件費・備品代」「電球などの消耗品代」「エレベーター・防犯カメラ・宅配ボックスなどの共用設備の保守管理」「花壇・植栽等の維持管理」「共用部分の電気・ガス・水道代」「管理組合の運営サポート（総会・理事会の運営事務代行、大規模修繕の計画立案等）」など多岐に渡りますが、ざっくり建物全体の維持管理に関する事項の全てと思って、まず大きな支障はありません。
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多くの方がお気付きのとおり、月額の管理費は、たとえば同じ首都圏で比較しても、マンションによってかなり幅があります。
この金額の幅は、どこからくるのでしょうか。
様々な要因が重なった結果ではありますが、代表的なものをいくつかご紹介しておきましょう。
たとえば、エレベーターの有無や清掃の頻度、管理人の勤務体系などによって、BMに要する原価は大きく変わります。
充実した共用設備・サービスは入居者さんへのアピールとなり、家賃を高めに設定できたり、空室期間を短縮する効果が期待できますが、その一方で毎月の管理費の支払額も高くなる傾向にあります。
ご自身には魅力的に写る設備やサービスであっても、一般の入居者さんにとって必要性が高いものであるとは限りません。
ターゲットとする入居者さんの属性や視点に立って、本当にその共用設備やサービスが、賃貸経営に大きくプラスとなるのか、冷静に判断するべきでしょう。
たとえば、エレベーター1機に対して、総戸数が15戸のマンションと60戸のマンションでは、当然1戸あたりに対する管理費は高くなります。（総戸数が1/4でも、エレベーターの保守管理費は1/4にはなりません）
ほかにも、管理人の人件費なども、総戸数が小さいと1戸あたりの負担は増えることになりますね。
このように総戸数によらずほぼ固定の原価がかかる共用設備・サービスが多い収益物件では、その分を購入価格などから割り引いて考える必要があるでしょう。
一般的に、管理費は所有する部屋の専有面積に応じて決定されます。（正確には、共用部分の持ち分割合に応じて決定されることが多いのですが、実質的にほぼ同じことです）
また、収益物件にも、ほぼ同じ間取り（ワンルームだけ）のマンションもあれば、ファミリー向けの間取り（3LDKなど）と、単身者用の間取り（ワンルームなど）が混在するマンションもあります。
ということは、たとえばワンルームを収益物件として購入する場合、その他条件が同じであれば、ワンルームだけの間取りしかないマンションよりも、ファミリー向けの間取りが混在するマンションの方が、管理費は安くなることになります。
前述のとおり、管理費の大半は建物管理会社への外注費ですから、管理組合が定期的に外注費を精査・見直ししているかは、大きなポイントです。
建物管理会社にコンペをしてBMの質を維持しながら大幅に外注費を削減するマンションもあれば、年に1度の総会にさえ出席者がほぼ0のマンションもあります。
建物管理会社としても、BMに関心の低い委託元に対して、わざわざ値下げを進言することはまずないでしょうから、管理組合のスタンスによって管理費に差が付いてしまうことになります。
管理組合のスタンスは、直近の総会や理事会の議事録を取り寄せることで、おおよその見当はつくはずです。
BMは必ずしも建物管理会社に外注しなければならないわけではありません。
総戸数が小さい物件や理事長がマンション管理に詳しい方である場合などに時々見られるのですが、管理組合が直接BMを行い、建物管理会社への外注をしないことで、管理費を大幅に安く設定しているケースがあります。
但し、前述したように、建物管理会社への外注範囲は多岐に渡りますので、本当に外注時と同等のBMが実施できているのか、あるいは将来的にも実施し続けることができそうなのかは慎重に見極める必要があります。
収益物件では、管理費は安いほどよいのか！？
これまでご説明してきたように、管理費の幅を構成する要素としては、
・BMの質に影響しやすい要素（共用部分の充実度、BM外注の有無）
・BMの質に影響しにくい要素（総戸数、間取り、理事会のスタンス）
に分かれてきます。
管理費は安いに越したことはありませんが、BMの質を犠牲にしたことで安いだけであれば、手放しに投資向きとは言えません。
ご自身が必要と考えるBMとのバランスを見て、総合的な判断が必要といえるでしょう。
・マンションの建物管理費には、金額の幅がある。
・管理費は安いに越したことはないが、その理由を分析し、BMの質が必要水準にあることにも注意を向けよう！
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