資産運用
不動産投資の中で、投資初心者であっても比較的チャレンジしやすいとされているワンルームマンション投資。
ワンルームマンション投資はその名の通り、マンションの1室を購入し、そこを第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法を指します。
今回の記事ではワンルームマンション投資がおすすめな理由や、失敗しないためのコツについてまとめてみました。
今現在の日本は「超低金利時代」と呼ばれるほど、銀行の預金金利が低くなっています。
そのため、一生懸命働いて得たお金を普通預金に眠らせていても、ほとんど金額が増えることはありません。
また、給与や年金支給額、退職金なども10年前と比較して減少傾向にあり、単に預金するだけでは将来の備えとして心もとないといえるでしょう。
そこで、貯金に代わって注目を集めているのが「資産運用」です。
昨今ではNISAやiDeCoといった税制優遇制度が整い始めており、投資に不慣れな方でも投資を始めやすい環境になりつつあります。
なお、資産運用が大切だからといって全ての手持ち資金を投資に回す必要はありません。
日々の生活に必要なお金や、使い道が決まっているお金を除いた「余裕資金」を投資に回すようにしましょう。
もちろん、投資にはリスクがつきものですが、「ローリスクハイリターン」の金融商品は存在しません。
リスクとリターンのバランスを見極めつつ、自身のニーズにあった商品を見つけることが大切です。
初心者が投資を始めるにあたって、次の条件を満たしているかどうか確認してみましょう。
・中長期的な投資計画を立てられる
・リスクコントロールが可能である
・収益性が高く安定している
これらの条件を満たす投資手法の一つに、不動産投資が挙げられます。
不動産投資における家賃収入のように、一定の収入が定期的に入ってくることがわかれば、投資の計画が立てやすくなります。
不動産投資では株式投資やFX等と違い、売買によって利益を得る必要がないため、常に市場の動きに目を光らせる必要もないでしょう。
また、不動産投資においても空室リスクや価格下落リスクなど複数のリスクがつきものですが、ある程度の回避策を講じられます。
不動産投資の投資対象は多岐にわたりますが、中でもおすすめなのがワンルームマンション投資です。
ワンルームマンション投資のメリットとして、以下の3点が挙げられます。
・比較的少額の資金で始められる（節税効果もある）
・安定した家賃収入が見込める
・生命保険金の対象となる
ワンルームマンション投資が人気である理由の一つに、物件の価格帯が安く、比較的少額から投資を始められる点が挙げられます。
また、ワンルームマンションは自分の所有物であることから、購入時には不動産投資ローンを利用可能です。（一般的にローン審査は通常の住宅ローンより厳しい）
そのため、手元にまとまった余裕資金がないかたであっても、一度検討する余地はあるといえるでしょう。
不動産投資ローンを利用すると所得税の節税ができるだけでなく、将来的には相続税や贈与税も節税できます。
ワンルームマンション投資では、安定かつ継続した家賃収入が見込める点もメリットでしょう。
株式投資でも配当は得られますが、企業業績によって大きく変動することに加え、株価そのものも日々刻々と変わってしまいます。
そのため、株式投資が安定した収入減になるとは断言しづらいでしょう。
また、最近話題の仮想通貨は更に変動が激しく、投資対象として適切であるとはいえません。
一方でワンルームマンションは、入居者がいる限り毎月同じ金額が継続して入金されるため、安定した収入源となります。
適切にマンションの管理を行えば、50年以上は持つことから家賃の減少幅も少ないでしょう。
不動産投資でマンションを購入する際、原則として団体信用生命保険への加入が必要です。
団体信用生命保険は、契約者本人がなんらかの事由で亡くなったり働けなくなったりしたとき、支払いが難しくなったローンの残債を保険金で支払える制度のことを指します。
ワンルームマンション投資を成功させるための秘訣として、以下3点が挙げられます。
・綿密にシミュレーションを重ねる
・ローンの条件がよい物件を選ぶ
・信頼できる不動産投資会社を見つける
不動産投資は投資価格とリターンが必ずしも比例するとは限りません。
たとえ、物件の価格が高額であっても立地条件や周辺環境が悪ければ、損失を生む可能性も十分にあります。
そのため、不動産投資では中長期的な視点で考えることが大切です。
短期間でリターンを目的とするのではなく、数年後、数十年後を考慮したシミュレーションをするようにしましょう。
また、その際に空室リスクや価格変動リスクなど考え得るリスクを考慮し、その対策を練っておくことでより収益化を確実なものにできます。
不動産投資において、不動産投資ローンを利用するケースがほとんどです。
その際、お金を借り入れる金融機関によって借り入れ条件や金利のタイプが異なります。
そのため、複数の金融機関を比較検討し、自身のニーズに見合う先を見つけるようにしましょう。
また、中古と新築の物件を比較すると、新築物件の方が良い条件を設定しているケースが多く見受けられます。
なるべく低金利な先を見つけつつ、条件にあったプランを探してみてください。
不動産投資において、相性のよい不動産投資会社を見つけることも大切です。
ワンルームマンション投資の失敗例に共通することとして、「基礎知識が欠けており、下調べも不十分だった」といったケースが挙げられます。
具体的な失敗事例は次の通りです。
・物件選びを業者に任せっきりにしている
・利回りの高さに目を奪われ、リスクを見落としている
・ランニングコストの把握が甘く、収益が出ない
ひとつずつ見ていきましょう。
不動産投資において、物件選定は投資成功のカギを握るといっても過言ではありません。
安定した継続収入を得るためには、できるだけ生活に便利なロケーションの物件を選ぶ必要があります。
家賃が安くて設備がよかったとしても、周りに日常生活に必要な環境が整っていない、交通の便が極めて悪いといった状況下では借り手がつくことは難しいでしょう。
ワンルームマンションを利用する人の多くは、通学および通勤に便利な立地を求めていることから、入居者の特性をしっかりと把握したうえで物件を選ぶことが大切です。
そのため、物件選びを不動産業者に任せっきりにすることなく、自ら現地に足を運んだうえで投資判断を下すようにしましょう。
不動産投資でいう利回りは、「表面利回り」と「実施利回り」の2つに分けられます。
・表面利回り：物件価格に対して、家賃収入をどれだけ効率よく得られるか
・実質利回り：購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるか
ネットやパンフレットに掲載されているアパートやマンションの利回りは、満室時の想定利回りを表面利回りとして載せているケースがほとんどです。
そのため、物件購入時には表面利回りだけでなく、実質利回りもあわせて確認するようにしましょう。
なお、それぞれの利回りは以下の計算式によって求められます。
・表面利回り：年間の家賃収入の合計額 ÷ 物件購入価格 × 100
・実質利回り：（年間の家賃収入の合計額－年間コスト）÷（物件購入価格＋購入時コスト）× 100
ワンルームマンション投資は、物件を買って終わりというわけではありません。
ローン返済金や管理費に加え、修繕積立金や各種保険料を支払っていく必要があります。
そのため、目先の購入資金だけでなく中長期的なランニングコストも把握したうえで、収支の望める物件を選ぶことが大切です。
今回の記事では数ある不動産投資の中でも「ワンルームマンション投資」に焦点を当て、お伝えしてきました。
ワンルームマンション投資は離れている地域でも投資可能なだけでなく、不動産投資ローンを利用できることから、それほど多くの初期費用が必要となることもありません。
人生100年時代とも呼ばれるこれから先、手元にある余裕資金を投資に回すことを前向きに検討してみてはいかがでしょうか。
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