ヤドカリ投資を成功させるコツ！自宅は「負債」ではない！？

不動産投資に興味を抱く人の中で、「ヤドカリ投資」といった言葉を耳にしたことがある方もいるかもしれません。

とはいえ、具体的にどういった投資手法なのか今一つ理解できていない人も多いですよね。

そこで今回は、ヤドカリ投資の仕組みやメリット、成功させるためのコツについてまとめてみました。
 

■ヤドカリ投資とは

ヤドカリ投資とは、マイホームの住み替えを繰り返しながら収益を得る不動産投資方法です。

やどかりが成長のたびに新しい貝殻を背負う様子と住み替えを重ね合わせ、このように呼ばれるようになりました。

自宅を投資対象としていることから「自宅投資法」とも呼ばれ、ヤドカリ投資を極めた人ほど自宅を収益物件に近い存在として捉えています。
 

・自宅は「負債」ではない

ヤドカリ投資では、自宅を収益物件に近い存在として捉えるとお伝えしましたが、かつて自宅を負債だとする定義が日本を騒がせたことをご存じでしょうか。

時は2000年に遡り、当時出版された『金持ち父さん、貧乏父さん』（ロバート・キヨサキ、シャロン・レクター共著）というベストセラー書籍が事の発端となります。

同書の中で投資家のロバート・キヨサキ氏は不動産を活用したお金の稼ぎ方に触れるとともに、以下のような定義を述べました。

・キャッシュを生む不動産＝資産
・キャッシュを生まない不動産＝負債

上記に当てはめれば、マイホームをローンで購入することは資産を作るどころか、負債を生み出すことになります。

この本が出版された当時の日本では「自宅こそが最大の資産」という価値観が一般的でした。

そのため、不動産投資家の中には今もなお「自宅＝負債＝悪」と考える人も少なくありません。

しかし、これからお伝えするヤドカリ投資では自宅を収益物件に近い存在として捉え、昨今注目を集めています。
 

■ヤドカリ投資の仕組みについて

ヤドカリ投資で収益を得る仕組みとして、大きく2つの方法があります。

自宅を購入時よりも高い価格で売却する
自宅を賃貸に出す

それぞれ、具体的に見ていきましょう。
 

・自宅を売却する場合

自宅を売却する場合、次のような流れで収益を得ます。

１．マイホームを住宅ローンで購入する
２．物件が値上がりしたタイミングで売りに出す
３．次に住むマイホームを新たに住宅ローンで購入し、住みかえる

マイホームを購入したときよりも高い金額で売却することを目的とした作戦です。

売却時に住宅ローンの残債がある場合は、売却代金から一括返済することによって、新たなローンもスムーズに組めるでしょう。

自宅を売却しながら収益を拡大していく場合、物件の値上がりタイミングを適正に判断する必要があるほか、リフォームなどにより物件価値を向上させることが大切です。
 

・自宅を賃貸に出す場合

自宅を賃貸に出す場合、以下のような流れで収益を得ます。

１．マイホームを住宅ローンで購入する
２．住宅ローン完済後、新たな家を購入し引っ越す
３．元の家を賃貸物件として第三者に貸す

原則として住宅ローン返済中の居住用物件を賃貸として貸し出すことは、一定の事由を除いて禁止されています。

そのため、住宅ローンを完済してから賃貸に出すようにしましょう。
 

■ヤドカリ投資のメリット

ヤドカリ投資を活用するメリットは主に以下の3点です。

・低金利で借入ができる
・住宅ローン控除が利用できる
・3,000万円の特別控除の特例が受けられる

ひとつずつ見ていきましょう。
 

・低金利で借入ができる

投資用物件の購入に住宅ローンは利用できませんが、ヤドカリ投資で利用するマイホーム（居住用不動産）には利用可能です。

また、昨今では変動金利0.5％を下回る住宅ローンも珍しくなく、この水準の金利を収益物件に適用させることはほぼ不可能でしょう。（収益物件では不動産投資ローンを利用する）

ヤドカリ投資では居住用不動産を比較的短期間で売却または貸し出す前提ですが、絶対額の大きな不動産においてこの金利差は決して小さくないといえます。
 

・住宅ローン控除が利用できる

ヤドカリ投資は物件購入にあたって住宅ローンを利用することから、一定条件を満たすと住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の対象となります。

自宅の場合、最大40万円の税額控除を10年間受けることができるので、大きなメリットといえるでしょう。

なお、床面積40㎡未満の物件は住宅ローン特別控除の対象外となる点に注意が必要です。
 

・3,000万円の特別控除の特例が受けられる

自宅を売却して利益が出た場合、それまでの所有期間に関わらず「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が受けられます。

本来、譲渡した不動産から収益を得た場合には所有期間に応じて、定められた税率で所得税および住民税が課税されます。

【参考：譲渡所得にかかる税率について】
 

	所得税 （復興特別所得税を含む）	住民税
短期譲渡所得	30.63％	9％
長期譲渡所得	15.315％	5％

※短期譲渡所得：不動産を譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下
　長期譲渡所得：不動産を譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超

しかし、本特例を利用することで譲渡益から最高3,000万円まで控除を受けられるだけでなく、3,000万円を超えた分についてもマイホームを売ったときの軽減税率の特例」を重ねて適用可能です。
 

■ヤドカリ投資を成功させるコツ

ヤドカリ投資を成功させるためには、物件の選定が極めて重要です。

将来的に高く売却できる物件、あるいは賃貸需要の高い物件を選ぶようにしましょう。

また、ヤドカリ投資では税制優遇制度を賢く利用していく必要があるため、綿密なシミュレーションを行うことも欠かせません。

家を売却し、新たな家へ引っ越すタイミングをいくつか想定し、ざっくりとした全体像を把握することから始めてみましょう。

なお、少しでもわからないことがある場合には、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
 

■ヤドカリ投資に向いている人

ヤドカリ投資を成功させるには「不動産を安く買って高く売る」ことが大切ですが、不動産取引の知識・経験が少ない一般の人にとって、それは簡単なことではありません。

そのため、一定の知識と経験を有した不動産投資家にヤドカリ投資はおすすめです。

ただし、あくまで自宅である以上、「住みたい物件」と「売却益が見込める物件」がマッチしないこともあるほか、身の丈に合わないローンを組むことによって収益物件の融資審査でマイナスに働くこともあるでしょう。

ヤドカリ投資は、万人にとって100％の正解ではないかもしれません。

しかし、不動産投資家としてせっかく知識・経験を積むのであれば、自宅を運用対象とするヤドカリ投資を頭の片隅に入れておいて損はないでしょう。
 

■ヤドカリ投資に興味がある方へ

今回はヤドカリ投資の概要やメリット、成功させるコツについてお伝えしました。

あまり聞き馴染みのない単語だったかもしれませんが、本記事を通じて理解を深められたのではないでしょうか。

ヤドカリ投資は通常の不動産投資と異なり、万人におすすめできる投資手法ではありません。

そのため、その特性をしっかりと理解したうえで、自身に向いているかどうか判断することが大切です。

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