資産運用
不動産投資で収益物件を探していると、「オーナーチェンジ」または「オーナーチェンジ物件」という表記をよく見かけます。オーナーチェンジとは入居者がいる物件の所有権を売買することです。入居者がすでに住んでいることから早期に家賃収入を得られる一方、注意しなければならない点も多く存在します。今回の記事ではオーナーチェンジ物件の概要をはじめ、メリット・デメリット、リスクについてまとめてみました。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出された物件のことです。収益物件に入居者がいる状態のまま売買取引を締結する取引を指し、一般的に前所有者（売主）と入居者の賃貸契の権利義務関係をそのまま引き継ぎます。入居者からすれば、物件はそのままでオーナーだけが変わったように見えるため、オーナーチェンジと呼ばれることが大半です。また、入居者様のいない収益物件の取引は「現空」、前所有者自身が使用中の物件の取引は「自己使用中」などと表記されます。また、一棟マンション・アパートの場合は一部屋でも入居者様がいれば「オーナーチェンジ」となります。
オーナーチェンジを理解したところで、旧オーナーが物件を売却する理由としてどういったことがあるのか気になる人も多いかもしれません。ここではオーナーチェンジ物件が市場に出回る主な理由を紹介します。
オーナーが高齢になるほか、病気にかかるなどして不動産投資の継続が困難となることも少なくありません。管理会社や不動産会社に投資物件の運用を任せているケースが大半である一方、管理会社とのやりとりや確定申告などはオーナーが自ら主体となって行わなければいけないからです。
そのため、不動産投資の継続が困難になった場合にオーナーチェンジを検討するオーナーが一定数いると考えられます。
他の投資用物件に買い換えを検討するにあたり、オーナーチェンジを考えるオーナーもいます。「現在の物件よりも条件の良い物件が見つかった」「事業縮小のために一棟投資から区分投資に切り替えたい」などと、目的はさまざまですがそうした状況下においてオーナーチェンジを検討する可能性は高いでしょう。
マイホームの購入や子どもの大学進学など、まとまったお金が必要となったときもオーナーチェンジが行われるタイミングのひとつとして挙げられます。不動産投資では毎月一定の家賃収入が得られる一方、一度に多額のお金を得ることは難しいでしょう。そのため、物件を売却することでまとまった資金を得た上で、支払いが必要なまとまった資金に充てるケースも少なくありません。
オーナーチェンジ物件のメリットとして、下記4点が挙げられます。
・すぐに家賃を受け取れる
・金融機関の融資審査に有利な場合がある
・前オーナーのノウハウを得られる
・物件の投資計画が立てやすい
ひとつずつ見ていきましょう。
オーナーチェンジ物件ではすでに入居者がついています。そのため、物件を購入した時点から一定の家賃収入を得られるのは大きなメリットです。入居者がいない状態で不動産投資を始めた場合、賃料設定や入居者募集といった初歩的な段階からスタートしなければなりません。物件によっては家賃収入が安定して得られるまでに数ヶ月以上かかることもあり、金銭的にも精神的にも負担となるでしょう。オーナーチェンジ物件であれば、家賃収入が得られない期間が生じることはないため、安心して不動産投資を始められます。
オーナーチェンジ物件は比較的融資審査に通りやすいことでも知られています。金融機関の融資審査では「個人の属性」と「物件の収益力」を基準とし、返済ができるのか融資した金額を回収できるのかを確認します。まず、個人の属性では「返済能力があるかどうか」を確認しており、年齢や年収、勤務先や金融事故歴などが審査の対象です。次に「物件の収益力」ですが、こちらは「融資した金額の回収ができるか」を確認しています。投資物件の立地や築年数、構造や価格などが審査対象です。そのため、安定した収益を出しているオーナー物件は返済能力が高いと判断され、融資にも通りやすいといえます。ただし、オーナーチェンジ物件だから審査に通りやすいといった話ではなく、収益性が高いかどうかが重要である点に注意しましょう。
オーナーチェンジ物件は、前のオーナーのノウハウを得ることができるメリットもあります。不動産運用にはパターン化された一定のやり方が存在するものの、細かな特徴やエリアの情報は物件ごとに異なります。そのため、その地域ならではの情報や、物件の固有情報は前のオーナーしか知らないものだといえるでしょう。オーナーチェンジ物件を購入した際に、これまでの運用・管理経験の中から苦労したことや工夫したことを尋ねるだけでも参考になるはずです。実際に運用してきた人だからこそ得られた情報を管理に反映することによって、より高い品質での物件管理が可能となるでしょう。
オーナーチェンジ物件はすでに賃貸経営である程度の実績があるため、投資計画が立てやすいといったメリットがあります。一からスタートする新築物件の場合、どんなに念入りにシミュレーションをしたところで本当に入居者がつくかどうかはわかりません。オーナーチェンジ物件であれば、これまでの運用成績を元に正確な収益状況を把握できるほか、今後の対策も立てやすいでしょう。
オーナー物件にはメリットがある一方で、デメリットも存在します。
・室内の状況がわからない
・現入居者との契約を引き継ぐ必要がある
・入居者の状況をへんこうできない
一般的に「現空」「自己使用中」であれば、希望すれば契約前に室内を内覧することが可能です。しかし、「オーナーチェンジ」では室内の状況を確認することができません。前所有者（またはその部屋の管理会社）がきちんと管理していた場合、空室が出た際の室内写真や主要な付帯設備・家電（エアコン等）等の状況を控えているケースもあるでしょう。しかし、はっきりしたことがわからないケースが大半です。また、室内の劣化具合は、入居者様の生活様式によっても全く違います。いざ売主から引き継いだ入居者が退去したと思ったら、室内はボロボロで修繕に高額な支出が生じたという話は決して珍しくありません。
オーナーチェンジ物件は入居者と前オーナーとの間で交わした契約内容の中に不都合に感じる内容があったとしても、正当な理由がないまま破棄や変更はできません。入居者と直接契約を交わした覚えがないとしても、前オーナーと契約している以上はその義務を果たす必要があります。一方で賃貸料の変更や入居者の立ち退きはオーナーの権限で行えるものの、実行に移すまでに多くの段取りを踏まなければなりません。前所有者（売主）と現入居者との賃貸借契約を引き継ぐということは、契約上の悪い点やリスクも引き継ぐということをデメリットとして改めておさえておきましょう。特に、以下のようなケースでは十分な注意が必要です。
・家賃が不当に高額である
・家賃が不当に低額である
・更新料や敷金、退去時精算の取り決めが契約書に落とされていない
・連帯保証人がいない（極端に古い）、保証会社が付いていない
特に契約書周りがいい加減である場合、購入後に入居者とトラブルに発展する恐れが非常に高いでしょう。また、連帯保証人がいない・保証会社がついていないケースも家賃滞納時に未回収リスクや不法滞在リスクが生じる可能性を高めます。
オーナー物件の中には物件の管理費や修繕積立金など、運用を疎かにしたことで生じたツケが回ってくるケースも少なからず存在します。特に前オーナーの入居審査基準が甘いと、トラブルを起こす可能性のある入居者がいる恐れが高いほか、部屋がゴミだらけであるなどといった問題も生じやすくなるでしょう。オーナーチェンジ物件の売買契約を締結する前に、前のオーナーがどこまで負担するのかを定めておくことが大切です。
これからオーナーチェンジ物件の購入を検討している場合、下記の点に注意しましょう。
・現行の賃貸借契約書のチェックを徹底する
・必ず一度は物件に足を運ぶ
・過去の修繕履歴を確認する
賃貸借契約書のチェックは必ず済ませておきましょう。今後の運用がうまくいくかどうかが決まってくるといっても過言ではありません。特に費用負担や更新料、入居の有無といった項目については確認が必要です。また、遠方のオーナー物件を購入するケースもあるかもしれませんが、必ず一度は足を運ぶようにしましょう。駅から物件までの距離はどうか、周辺環境はどうか、実査に足を運ばなければわからないことも数多く存在します。目で見て確かめた上で、納得のいく物件を購入するようにしましょう。
オーナーチェンジによるデメリットが顕在化しなければ前述したメリットだけを享受できます。しかし、いざデメリットが顕在化してしまうと、購入後に想定外の高額な支出やリカバリーのための大変な労力が生じることは避けられないでしょう。資産運用の世界では、リスクを「不確実性」あるいは「期待収益のブレ幅」などと定義します。もちろん、「現空」「自己使用中」であっても募集期間（＝空室期間）や想定家賃など、ブレ幅を含む要素は存在します。しかし、デメリットで記載したような事象の多くは、いざ発生するとそれ以上に期待収益を大きく棄損させる懸念があることも間違いありません。そういった意味で、オーナーチェンジ物件はハイリスクだといえるでしょう。特に、不動産投資をこれから始める方や、まだ投資規模の小さい方は、オーナーチェンジ物件のリスクに備えて、余裕を持った資金計画を意識することが大切です。
今回はオーナチェンジ物件の概要をはじめ、メリット・デメリットについてお伝えしました。オーナーチェンジ物件は手軽に始められる一方、室内の状況が確認できない、（場合によっては）思っていたより物件の状態が悪かったというケースも少なくありません。オーナーチェンジ物件の購入を検討している際は、事前に賃貸借契約書の内容をきちんと確認するほか、実際に足を運んで物件及び周辺状況を確認するといった対策を取るようにしましょう。
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