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資産運用

2021.09.06

不動産売却！「仲介」「買取」は使い分けが大事！

不動産売却！　「仲介」「買取」は使い分けが大事！

自宅の住み替えなどで不動産を売却する際、一般的には「仲介」または「買取」のいずれかの方法を選ぶことになります。
不動産売却における「仲介」とは、不動産業者が探してくれた買い手に売却することで現金化を図る方法、「買取」とは、不動産業者自身にその不動産を買い取ってもらうことで現金化を図る方法です。
それぞれ一長一短あり、ご自身の事情に合わせた使い分けが大事なのですが、日ごろから不動産取引に触れているわけではない一般の方とって、なかなかピンとこない部分も多いのではないでしょうか。
本稿では、不動産売却における「仲介」と「買取」について、その特徴を分かりやすくご説明します。

■不動産売却における「仲介」とは

不動産売却を「仲介」で行う場合、売主は不動産業者と仲介契約（媒介契約）を締結し、不動産業者は、売主に代わりその不動産の販売活動を行います。
具体的には、不動産業者は、レインズ（Real Estate Information Network Systemのこと。不動産業者のみが閲覧できる情報サイトです）や不動産ポータルサイトに販売情報を掲載し、全国の他の不動産業者や不動産購入を検討している個人らから買い手の候補者を探します。そして、探し出した候補者との取引条件の調整や事務手続き等、売却に関する一連の業務を代行することになります。
無事に売買が成立した場合、売主は買主より売買代金を受領し、不動産業者には成功報酬としての仲介手数料を支払う、という仕組みです。

もう少し詳しくご説明すると、媒介契約には、「一般」「専属」「専属専任」という３つの取引態様があります。
仲介で売却する際には、ご自身に適したものを選ぶことになりますので、主な特徴だけ、簡単にご説明しておきましょう。

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＜仲介における取引態様＞
●一般媒介
・複数の不動産業者に売却依頼ができる
・自分で探した買主に売却することもできる
・契約期限の制限はない（3ヵ月を超える期間も可能）
・レインズへの登録は任意
・活動状況の報告は任意

●専任媒介
・複数の不動産業者に売却依頼ができない（同一契約期間中は1社のみ）
・自分で探した買主には売却することができる
・契約期限は最長3ヵ月まで（再契約は可能）
・レインズへの登録は7営業日以内
・活動状況の報告は2週間に1回以上

●専属専任媒介
・複数の不動産業者に売却依頼ができない（同一契約期間中は1社のみ）
・自分で探した買主にも売却することができない
・契約期限は最長3ヵ月まで（再契約は可能）
・レインズへの登録は5営業日以内
・活動状況の報告は1週間に1回以上
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いずれの取引態様であっても、仲介の特徴は、“売却条件のブレ幅が大きい”ことに尽きます。
いかに不動産業者が販売活動を頑張ったとしても、買い手の候補者の出現には運やタイミングが大きく影響しますし、いざ候補者が現れてからも金額や引き渡し時期の交渉が入ることは珍しくありません。（特に、候補者が一般個人の場合、なかなか購入の意思決定ができない、ローンブレイク（住宅ローンなどの申し込みが金融機関に否認されてしまうこと）により最後の最後で取引が流れてしまう、といったこともあります）
仲介による売却では、終盤まで売却の時期や金額が見通しにくいのです。

しかし、言い換えれば、運やタイミングが合えば、有利な取引条件で売却が成立する可能性があるということでもあります。
買い手のなかには、様々な事情からその不動産がどうしても欲しいと思う方や、取引相場に疎い・あまり拘らない方もいますので、うまくハマれば、売り出してすぐに好条件での成約が起こりうるのは、仲介ならではの魅力ともいえるのです。
特に、人気エリアに所在している物件であれば、日ごろから売り出し情報をチェックしている方が複数いる可能性が高く、一般に仲介での売却に向くとされています。

■不動産売却における「買取」とは

他方、不動産売却を「買取」で行う場合、売主は不動産業者と買取契約（売買契約）を締結し、不動産業者自身がその不動産を買取（購入）します。
売主が、不動産業者の提示する取引条件に承諾すれば売却は成立するため、売却に要する期間は短く、売却金額もすぐに分かる点が買取のメリットです。（買い手が不動産業者となったことで、一般個人との取引にあったローンブレイク等の不確定要素も低減されます）
しかし、買取には大きなデメリットがあります。
買取した不動産業者は、後にその不動産を再販売して利益確定することになりますので、買取で提示される査定金額は、仲介での取引相場よりも低い金額となる傾向があるのです。（仲介手数料が発生しないことを差し引いても、買取での売却金額の方が低い金額となるケースが多いでしょう）
このことから、一般的には仲介での売却を基本として、不人気でなかなか仲介で売れない不動産や、事情がありすぐに現金化したい場合などに買取を検討する方が多いようです。

■「仲介」と「買取」はトータル収支に注目して使い分けよう！

これまでのご説明を纏めると、以下のようになります。

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＜「仲介」と「買取」の違い＞
・売却の時期や金額のブレ幅が大きいのが「仲介」！
→運やタイミングが合えば、有利な条件での売却できることも！

・すぐに現金化できるが、売却金額は低くなるのが「買取！」
→仲介では売れない場合や現金化を急ぐ場合などに検討！
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基本的にはこの考え方で使い分ければOKですが、少し別の角度からも考えてみます。
たとえば、仲介でも売れなければ相場より値下げせざるを得ないケースもありますし、金額は折り合っても、売主の事情や引渡し条件次第では住宅ローンや固定資産税の二重支払い、あるいは仮住まいへの転居費用など余計な支出が伴うこともあるでしょう。
また、買取でも、賃借人を入れて収益物件として投資家に販売したり、大規模リフォームで付加価値を付けて販売するなど、再販売時に一工夫することで比較的高値の査定を出せる不動産業者もあります。
根気強く相見積りや交渉をすることで、比較的仲介に近い査定価格を引き出せることもありますし、引渡し時期が明確な分、前述したような余計な支出は回避しやすいはずです。
「仲介」と「買取」を使い分けるにあたっては、売却金額だけでなく、売却に伴う関連支出を含めたトータル収支で比較するとよいかと思います。