ライフ
退去時の精算トラブルに備えよう！原状回復費用の基本ルールとは！？
毎年2月・3月は、新年度に向けて新居を探す方が多くなる、賃貸不動産業界の繁忙期。
新居を探す方が多いということは、これまで借りていた部屋を退去する方も多い時期で、退去時の精算トラブルが増えるのも、この時期です。
通常、賃貸物件を退去する際には、大家さん（実務上は大家さんが発注した管理会社が立ち会うことが多い）と入居者さんが一緒に、室内の汚損・破損箇所の確認を行い、その修繕費用（これを「原状回復費用」といいます）の負担を決めることになります。
そうすると、やはり気になるのは、
・「一体、いくら請求されるのだろう？」
・「小さな傷や汚れについても、費用を請求されるのだろうか？」
といったことではないでしょうか。
原状回復費用の負担について、細かい部分は入居時に取り交わした契約書の定めによるものの、実は基本的なルールは民法やガイドラインで決められています。
本稿では、賃貸物件の退去に備えて知っておきたい、原状回復費用の基本ルールについて解説していきます。
そもそも、賃貸物件における「原状回復」とは何でしょうか。
国土交通省のガイドラインによれば、原状回復は、「賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」として、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
----------------------------------------------------
【参考】国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
----------------------------------------------------
大家さんとしては、次の入居者さんを募集するために、「現入居者さんの入居時点」の状態にまで室内を戻したいと考えるかもしれませんが、それは「原状回復」の範囲を超えており、現入居者さんへの請求根拠にはならないという解釈ですね。（もちろん、大家さんの自己負担で「現入居者さんの入居時点」まで戻す分には何ら問題ありません）
もう少し具体的なイメージでご説明します。
賃貸物件で生活する以上、たとえば室内のクロスや床に小さな傷や汚れが付くことは防げませんし、ベッドや本棚などの家具を置けば、床に凹みや跡が付いてしまうこともあります。
ガイドラインでは、そうした通常の使用によって生じる「経年劣化」「通常損耗」に準ずる室内の汚損・破損は入居者さんの責任ではないことが明確に説明されているというわけです。
このガイドラインは過去の判例を参考に作成されており、2020年4月の民法改正では、正式にこの方針が民法の条文に盛り込まれました。
契約書に個別の定めがなければ、この考え方を前提に費用負担は決定されると考えて差し支えないでしょう。
では、このガイドラインに沿った場合、入居者さんが原状回復の費用負担をするのは、どういった場合でしょうか。
ガイドラインにある、「故意（わざと）」「過失（不注意）」による室内の汚破損は分かりやすいと思いますが、他にも「善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）違反」が入居者さんの費用負担になるとされています。
善管注意義務とは民法の用語の一つで、日常生活ではあまり馴染みがないかもしれませんが、「当該取引に対して、一般的・客観的に要求される程度の注意義務」とされており、「自己の財産管理よりも高い注意レベルが必要（自分のものよりも注意して管理すること）」と解釈されています。
もっとも、賃貸の現場で厳密な法解釈をしているケースはあまりなく、もっぱら「常識の範囲で日ごろから部屋を掃除してくださいね」「建物や設備の異常に気付いたらすぐに連絡してくださいね」といった程度で運用されているようです。
これらを踏まえて具体例を挙げると、
・イライラして、室内設備を壊してしまった
・飲み物をこぼしたままにした/結露を放置したなどの結果、クロスや床にカビやシミ等を発生させてしまった
・日々の掃除を怠ったことで、特別な清掃やリフォームが必要な程度のカビや染み、悪臭等を発生させてしまった
・水道の蛇口故障/エアコンからの水漏れをなど放置した結果、下の階にまで水漏れ被害を拡大させてしまった
といった場合には、その原状回復費用は原則として入居者さん負担、ということになります。（上記はあくまでも一例です。念のため）
もう1点、原状回復の費用負担で重要なのは、その負担割合です。
先ほどご説明したような、入居者さんの「故意」「過失」「善管注意義務違反」による原状回復工事であっても、入居者さんが当然にその全額を負担するわけではありません。
前述したように、「経年劣化」「通常損耗」は大家さんの負担とする原則があるためです。
たとえば、クロスの耐用年数は6年と決まっています。
仮に、同種同等クロスへの原状回復費用が10万円とした場合、入居後3年での退去とすれば、その時点のクロスの残存価値である5万円が入居者さんへの請求根拠となるわけです。
もっとも。
「では、耐用年数経過後に退去すれば、どれほど室内を汚破損しても、入居者への請求は一切されないのか？（たとえば入居後7年目以降に退去すれば、少なくとも耐用年数6年のクロスの原状回復費用は一切負担しなくてよいのか？）」という考え方は危険であることも申し添えておきます。
個別に契約書で取り決めがあることも珍しくありませんし、過去の判例やガイドラインにおいても、「耐用年数を超えていたとしても、継続して使用可能な設備について、入居者の善管注意義務違反による場合には、その原状回復費用の一部は入居者側も負担すべき」とされています。
入居期間によらず、やはり善管注意義務を持って日常生活を送ることが基本とされている点はくれぐれも忘れないようにしましょう。
いかがでしたでしょうか。
退去時の精算は揉めることも多いのですが、こうした知識を事前に持っておくことで、大家さんや管理会社とスムーズに話をしやすくなるはずです。
是非、参考にしていただければと思います。
Real Media メールマガジン登録完了
不定期（月1回程度）にてお役立ち情報のお知らせを
メルマガにてお送りさせていただきます
未来に向けての資産運用にご活用くださいませ。
