資産運用
不動産投資の広告をチェックしていると、
「購入物件の選定から管理、さらには確定申告まで全て当社が代行します！」
「当社の提携ローンを使えば、僅かな資金で収益物件を購入できます！」
「万全のフォローがあるため、初心者の方でも安心して不動産投資に取り組んでいただけます！」
といった主旨のキャッチコピーを、時折見かけます。
実際、都市部を中心に、「資産運用の知識・経験の全くない方」「本業が多忙で賃貸運営に時間を割けない方」などに向けたフルサービスを展開する不動産業者もたくさん存在しており、「とりあえず不動産投資を始めてみる」ということであれば、あながち間違ったキャッチコピーではないともいえます。
では、これを以って「不動産投資とは、まったくの素人の方が、全て他人任せにしていても儲かるような“夢の投資手法”なのか？」と聞かれると、そうとも言い切れません。
少なくとも、資産運用や不動産投資の知識がある方がより効率的に儲けることができますし、実際の作業を外注することと現場を全く知らなくてよいことは同義ではないと思います。
本稿では、現役大家でもあり、不動産投資専門FPとしても活動する著者の目線から、不動産投資を始めるにあたり、どんな勉強を、どの程度事前にしておくべきかについてご説明していきたいと思います。
不動産投資の知識を大きく分けた場合、以下の2種類に分類できます。
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＜不動産投資の知識の種類＞
・効果的な空室対策や節税対策、あるいはお勧めのエリアや投資物件など、発信者の成功体験や得意分野に基づく「主観的な知識」
・不動産投資の利益の仕組みや主要リスク、あるいは不動産業界の法令・商慣習・課税ルールなどの「客観的な知識」
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どちらも重要であることには違いありませんが、不動産投資の勉強の第一ステップとして考えるのであれば、「客観的な知識」の学習から始めるべきです。
たとえば、「定期借家契約を積極活用しよう！」という、発信者の成功体験に基づく教えがあったとします。
こうした主観的な知識を先に学んでしまうと、「とりあえず定期借家契約を使った方がよいらしい」という印象を持ってしまいますが、実際には定期借家契約、あるいはそれと対をなす普通借家契約にはそれぞれメリット・デメリットがあるわけです。
事前に、それぞれの契約の特徴や一般的なメリット・デメリットといった客観的な知識があれば、「なぜ発信者は定期借家契約を勧めるのか」「それは自分にも当てはまるのか」といった視点で教えを受け止めることができます。
先に客観的な知識を学んでおかないと、せっかくの情報を正しく理解できないばかりか、誤解したり、過信したりする恐れもあるというわけですね。
では、こうした「客観的な知識」を効率よく学ぶには、どのような勉強法がよいでしょうか。
結論からいえば、やはり「書籍（WEBサイトを含む）による座学」です。
書籍にもよりますが、「前半は基本事項のおさらい（＝客観的な知識）、後半は独自ノウハウのお披露目（＝主観的な知識）」という章立ての本は多く出版されていますし、なかには、敢えて著者個人の主義主張を抑えたうえで、客観的な知識に特化した本もあります。
最初のステップでは、こうした書籍を複数読み進めてみることをお勧めします。
複数の本を一気に読み進めることで、次第に「これは他の著者も同じことを言っていたな」と感じるシーンが増えてくるはずですが、まさにそうした部分こそが、不動産投資の客観的な知識のなかでも、特に重要で普遍的な部分です。
「書籍による座学」のゴールは、「複数の著者が教える客観的な知識」を一通り学び終えて、自分の言葉である程度説明できる段階を目安とするのがよいでしょう。
そして、その次のステップとしては、「セミナーやスクールの受講」「先輩投資家さんとの交流」がお勧めです。
書籍に書かれている内容は出版時点（より正確にいえば、出版に向けて執筆している時点）の情報ですから、必ずしも最新の市場変化やトレンドに対応できていないことがありますし、書籍のような不特定多数の読み手を想定したチャネルではなかなか公開しにくい情報もあるものです。
「セミナーやスクールの受講」「先輩投資家さんとの交流」では、まさにそうした最新の情報やマル秘情報が飛び交うことも珍しくありませんし、ある程度の客観的な知識が付いていれば、そうした情報から自分に必要な知識を選別して吸収することもできることでしょう。
最後に、絶対にダメな学び方をご紹介しておきます。
それは、「利害関係者から学ぼうとすること」です。
たとえば、ある不動産業者に収益物件を提案されて、購入を検討しているとしましょう。
ここで、その収益物件を提案してきた不動産業者や売主などの利害関係者に、購入是非のアドバイスを求めてしまう方がいます。
実際に著者が個別相談をお受けした際、
・「販売不動産業者からは、収支トントンでも将来的に値上がりが期待できるので、いまが買い時だと教えてもらいました」
・「売主さんは、最大リスクは空室だが、この物件は退去があってもすぐに埋まるため、初心者向けの物件だと教えてくれました」
などを購入の判断材料としている方をお見掛けします。
もちろん、全ての売主や不動産業者が不誠実とは申しませんが、わざわざ自分たちに不利になる情報でも正直に話してくれるに違いないと思うことは、いささか楽観的すぎるとも思います。
利害関係者の教え（発言）は、基本的に“聞き流す“くらいに思っておく方がよいでしょう。
いかがでしょうか。
たしかに「不動産投資を始める」ことは簡単かもしれませんが、将来に渡って安定して利益を上げ続けるには、やはり投資家自身も日々学び、知識を付けていく努力は必要だと思います。
特に、最初のころは様々な情報に触れることで、学びの優先順位に迷ったり、何を信じてよいか分からなくなったりするかもしれませんが、そんなときには本稿の考え方を参考にしてもらえれば幸いです。
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