東京のマンション経営をおすすめする理由4つ！失敗しないためのポイントも

これからマンション経営をスタートさせようと考えているのであれば、東京で物件を探すことをおすすめします。人口減少が進む日本国内において、人口増がまだ期待できる地域はそう多くはありません。しかし、東京都内だけに的を絞れば、まだまだ人口増加が見込まれる地域が数多くあるからです。

そこで今回の記事では東京のマンション経営をおすすめする理由と、失敗しないためのポイントについて解説します。

 

■東京のマンション経営をおすすめする理由4つ

ここでは、東京のマンション経営をおすすめする理由を4つご紹介します。

• ・人口増が期待できる

• ・一人暮らし世帯が増加傾向にある

• ・好不況に左右されづらい

• ・資産価値が保てる可能性が高い

 

さっそく、見ていきましょう。

 

▼人口増が期待できる

日本全体で見ると人口は減少傾向にありますが、東京に限っていえば人口は増加傾向にあります。「GD Freak!」が総務場住民基本台帳に基づいて作成したデータを見ても、そのことは明らかでしょう。

地方では人口が減ったことにより不動産の賃貸需要が下落傾向にありますが、東京のマーケットではそうした傾向は見られず、今後も一定の需要があるといえます。

 

▼一人暮らし世帯が増加傾向にある

近年、未婚率の増加や核家族化が進んでいることを受け、一人暮らし世帯（単独世帯）が増えています。総務省が公表している単独世帯数の推移をみても、単独世帯が今後も増加していくことはほぼ間違いないでしょう。

 

出典：総務省公式HP

 

東京においてもこうした傾向は顕著に見受けられ、ワンルームなど一人暮らし向けの需要はまだ増加する余地があることに加え、空室になる可能性を抑えられると期待できます。東京でマンション経営を新規に行う際は、一人暮らし向けに的を絞るとよいかもしれません。

 

▼好不況に左右されづらい

東京でのマンション経営がおすすめな理由として、好不況に左右されずに家賃をコツコツ得られることが挙げられます。地方都市の場合はどうしても年数が経つと家賃もそれに応じて下落する傾向にありますが、東京の場合には家賃を引き下げずに一定の価格を保つことができる可能性が十分にあるほか、状況によっては家賃の引き上げも可能です。

 

▼資産価値が保てる可能性が高い

資産価値が保てる可能性が高い点も、理由の一つです。都心に的を絞るなど、不動産投資のコツをつかめば、資産価値をある程度保ったうえで家賃で十分投資金額を回収していくこともできるでしょう。

 

■東京でのマンション経営で失敗しないためのポイント

最近の人口動態として都心回帰の傾向が強まっており、特に東京では職住近接という言葉があるように時間を大切にしながら生活する傾向が顕著です。こうした状況からかんがみれば、世界で見ても有数の巨大都市といえる東京で不動産投資を行うことは理にかなっているといえるでしょう。

とはいえ、東京でのマンション経営を失敗させないためにはいくつかのポイントを覚えておかなければなりません。

 

▼マンション計画の策定に妥協しない

自分の財政状況について理解するのはもちろん、収入と支出を正しく把握した上で無理のないマンション計画を策定しましょう。また、マンション経営の目的も明確にしておくことが大切です。利益だけを追い求め、身の丈に合わない運用をしてしまうと失敗のリスクが著しく高まります。不動産投資の平均的な相場目安は都内で3～3.5％といわれていることから、その範囲内で収まるように家賃を設定するように心がけましょう。

なお、意外と見落としがちなのが初期費用以外の費用です。具体的にはメンテナンス費用や原状回復費用があげられます。施設や設備の不具合がいつ生じるのか、それは誰にも予測できません。そのため、万が一そうしたトラブルが生じた場合であっても、資金繰りが逼迫することのないように日頃から計画的に貯めておくことが大切です。

そのほかにもマンション経営では所得税や固定資産税、印紙税といった多くの費用がかかることから、事前にきちんと知識を身につけておくようにしましょう。

 

▼悪徳業者に気をつける

残念ながら、不動産業者の中には悪徳業者があり、被害に遭ってしまう人が一定数存在します。不動産営業では一方的に電話営業が行われることが多く、たとえ応答しなかったとしても一日に何回、何十回と着信が入るケースも少なくありません。次のようなケースは悪徳業者である可能性が高いため、注意しましょう。

• ・断ってもしつこく強引な勧誘をしてくるケース

• ・短期投資で必ず利益を約束すると伝えてくるケース

• ・よいことばかりを説明し、リスクやデメリットを伝えてこないケース

そのため、これからマンション経営をスタートさせたいのであれば、豊富な実績と信頼がある大手の不動産会社に相談してみることをおすすめします。

 

▼立地を見極める

これは東京に限った話ではありませんが、不動産投資で最も重要なのは「立地の見極め」です。入居を狙うターゲット層が単独世帯なのか家族世帯なのかによって、物件に求める条件は変わってきます。先ほどの話の通り、東京で一人暮らし向けの層をターゲットとするのであれば、通勤がしやすいように駅から徒歩10分以内、都内の主要駅に出やすいなどといった立地であれば需要が高いでしょう。

 

▼失敗例から学ぶ

マンション経営が失敗する要因はいくつかありますが、失敗例を学ぶことも大切です。失敗例を知ることで、なぜ失敗したのか、どうすれば未然に防げたのか、とさまざまな観点からマンション経営を見つめることができるでしょう。また、入居者トラブルへの対処法を知っておくことも大切です。入居者トラブルの例として、次のケースが挙げられます。

• ・家賃滞納トラブル

• ・騒音トラブル

• ・ゴミ出しマナートラブル

特にこの中でも問題となりやすいのが、「家賃滞納トラブル」と「騒音トラブル」です。まず、家賃滞納トラブルは事前に防げるような対策を講じることから始めましょう。具体的には滞納する恐れがある人を入居前審査の時点でお断りしたり、家賃を滞納した際の対処方法を明確にしたりといったことが挙げられます。ほかにも支払い能力が十分にある連帯保証人をつける、家賃の納入方法を自動引き落としにするといった手段も有効です。

 

次に騒音トラブルですが、こちらも事前にきちんとしたルールを策定しておくことが大切でしょう。入居者同士で騒音トラブルが生じた際も、双方の言い分を聞いた上で真摯な対応が求められます。騒音問題は退去にも直結する問題であることから、早期に対処するようにしましょう。

 

最後に、ゴミ出しマナートラブルですが、これは入居者のマナー不足が原因であるケースがほとんどです。ゴミ出しのルールは地域によって異なることから、入居が決まった際にゴミ収集カレンダーを渡すなどしてルールの説明をするようにしましょう。また、ゴミ出しマナーがあまりにもひどいようであれば、共用部分に監視カメラを設置するのも有効です。

 

■東京でのマンション経営はおすすめ

今回の記事では、マンション経営をする上で東京がおすすめな理由とマンション経営で失敗しないためのコツについてお伝えしました。東京に限ったことではありませんが、不動産投資では事前に綿密な資金計画を立てておくことはもちろん、立地についても慎重に見極める必要があります。また、マンション購入後も経営で失敗するリスクを下げるために入居者トラブルについて対策を講じることはもちろん、常に知識をアップデートしていく意欲も大切でしょう。

 

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