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2023.07.12

マンション建て替えのルールが変わる！？法務省の中間試案を説明します！

先日、法務省の所管する区分所有法制部会第9回会議（令和5年6月8日開催）において、「区分所有法制の改正に関する中間試案」が取りまとめられました。

背景には、以前レアルメディアでも取り上げた「不動産登記法の改正」と同じく、相続等を契機とした「区分所有建物の所有者不明化」の進行があります。

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＜参考記事＞

不動産投資家に影響あり！不動産登記法の改正内容とは！？

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今後、全国の区分所有マンション（以下、「区分マンション」）では、老朽化により建て替えや大規模な修繕が必要な建物が急増する見通しですが、現状のままでは多くのケースで有効な対策を打てないであろうとの指摘があります。

原則として、区分マンションでなにかの決議を行うには全区分所有者から一定割合の同意を得ることが法令で定められているのですが、特に、建て替えや大規模修繕といった住民生活に大きな影響を与える決議に対しては、後述する厳しい同意要件（多数決の同意数）が規定されており、利害関係の異なる所有者間でしばしば衝突の原因となってきました。

また、相続等により所有者不明となった部屋や所有者に全く連絡の付かない部屋に関しては、建て替え決議等の同意を得ることは現実的に不可能であることから、近年では法令の同意要件がボトルネックとなり、区分マンションの管理不全化や、老朽化した区分所有建物の再生が困難となる事例が急増しかねず、その対策が急務とされてきた経緯があるのです。

冒頭の「中間試案」は、こうした現実と厳しすぎる法令の同意要件のギャップを解消するための素案で、9月までのパブリックコメントを経て2023年度中の結論を目指すとされており、多くの不動産関係者の注目を集めています。

本稿では、この「中間試案」について、分かりやすく説明していきます。

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■現行法令下における建替え等の決議要件

まずは、現行法令下における、区分マンションの建替えや修繕などの決議要件を、おさらいしておきましょう。

主要な決議事項とその多数決要件は以下のとおりです。

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＜決議事項と要件＞

【出典】法務省ホームページ「区分所有法制の見直し」より抜粋

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たとえば、通常の区分マンションの建て替え決議には4/5以上、大規模修繕の実施には3/4以上の同意が必要となっています。（正確にいえば、決議要件には所有者数と議決権数があるのですが、本稿では要件が厳しいことをご理解いただきたい主旨のため詳細は割愛します）

老朽化した建物の建て替えや大規模な修繕が必要だとしても、それには多額の費用が発生したり、仮住まいへの引越しが必要となったりするため、これだけの同意数を得ることは容易ではありません。（一時金が拠出できない、通勤・通学に支障がある、寝たきりで動けない、家族との思い出が詰まっているなど、様々な事情があることでしょう）

しかも、この4/5以上、3/4以上といった数字には、所有者不明・連絡難の所有者を含んでいます。

たとえば区分マンションを建て替えたいとしても、所有者不明・連絡難の所有者が全体の1/5を超えていた場合には、仮に連絡の取れるすべての所有者が同意したとしても、建て替えを実行できないことになります。

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