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2023.08.25

非公開物件はお得なのか！？初心者の方へのメリットとデメリットを解説！

不動産投資のご相談をお受けしていると、「非公開物件の紹介はできますか？」「非公開物件の情報は、どうやって探せばよいですか？」といったご質問を受けることがあります。

ここでの「非公開物件（未公開物件ということもあります）」とは、何らかの事情によって、その売買・賃貸情報がインターネットやチラシなどの市場に広く出回らず、限られた関係者の間だけで流通する物件のこと。

一部のインフルエンサー的な投資家さんが非公開物件を推奨していることや、一般には公開されていない特別感が、「非公開物件は儲かる！」といった期待を煽っているのだろうと思われます。

しかし、当然ながら非公開物件だからといって、必ずしも好条件な物件情報であるとは限りません。

それどころか、不動産投資初心者の方が闇雲に手を出すことで、“ババ物件“を掴まされる危険を上げてしまうこともあるのです。

本稿では、そもそも「非公開物件」とは何なのか、そして非公開物件を狙うメリットとデメリット（注意点）について、分かりやすく説明していきます。

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■そもそも、「非公開物件」とはなにか！？

「非公開物件」という言葉に明確な定義はありませんが、不動産投資の世界では概ね以下いずれかの物件情報を指すことが多いようです。

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＜非公開物件＞

①インターネット等で一般公開されていない物件情報

②売主が直接依頼した不動産業者だけが扱う物件情報

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順番にご説明していきましょう。

「①インターネット等で一般公開されていない物件情報」とは、一般の方が売却物件を探す際に利用する不動産売買のポータルサイトやチラシなどには情報が掲載されず、レインズ（Real Estate Information Network System）と呼ばれる不動産業者間でのみ使用する検索サイトにだけ情報が掲載された物件のことです。

不動産の売却先を自力で探すのは難しいため、多くの場合は不動産業者に媒介（仲介）を依頼しますが、媒介契約した不動産業者は、自社の既存顧客への紹介のみならず、前述したレインズや不動産売買のポータルサイト・チラシなどに情報掲載して、広く買い手を探す活動を行うことが一般的です。

しかし、実際には様々な事情によって、こうした広く情報公開した販売活動をしないケースが発生しています。

たとえば売主側に「売却を親族・知人に知られたくない」といった事情があるケースや、不動産業者が販売活動の手間やコストをかけてくれないケースはイメージしやすいことでしょう。

また、不動産業者が売主・買主の双方から成功報酬を得るため、売主には黙って販売活動を抑えるケースも根絶には至っておらず（関心のある方は『囲い込み』などのキーワードで検索してみてください）、不動産売買の実務では「①インターネット等で一般公開されていない物件情報」は特別珍しくもない程度には存在しています。

続いて、「②売主が直接依頼した不動産業者だけが扱う物件情報」ですが、これはレインズを含めて売却情報が一切掲載されていない物件のことです。

原則として、媒介契約を交わした不動産業者にはレインズへの登録義務が法令で定められているのですが、媒介契約の種類によっては抜け道が存在します。

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＜媒介契約における取引の種類＞

●一般媒介

・複数の不動産業者に売却依頼ができる

・自分で探した買主に売却することもできる

・契約期限の制限はない（3ヵ月を超える期間も可能）

・レインズへの登録は任意

・活動状況の報告は任意

●専任媒介

・複数の不動産業者に売却依頼ができない（同一契約期間中は1社のみ）