資産運用
不動産賃貸業において、入居者さんと賃貸借契約を締結する際、かつては連帯保証人を設定することが一般的でした。
ところが、近年では、連帯保証人ではなく、家賃保証会社を設定するケースが増えています。
背景には、
・入居者さんに、親族や友人に連帯保証人を頼みにくい（頼める相手がいない）といった価値観・事情をお持ちの方が増えていること
・大家さんとしても、有事の際に連帯保証人と連絡が付かない、あるいは連絡はついても支払に応じてもらえないことがあること
・2020年の民法改正によって、連帯保証人の権利保護が強化されたこと
など複合的な要因が重なっており、今後ますます家賃保証会社の利用が拡大することは間違いないでしょう。
本稿では、そんな家賃保証会社について、そのメリットと注意点について分かりやすく説明していきます。
本題に入る前に、そもそも「家賃保証会社とはなにか？」について、簡単におさらいしておきましょう。
冒頭でも少し触れましたが、従来は賃貸借契約を締結する際、ほとんどのケースで連帯保証人を設定していました。
連帯保証人とは、家賃等の支払いに関する債務を借主と連帯して負う人のこと。
民法の定めでは、連帯保証人には、「催告の抗弁権（先に本人に請求してほしいと主張する権利）」も、「検索の抗弁権（先に本人の財産から回収してほしいと主張する権利）」も認められていません。
つまり、本人に支払意思や支払能力があったとしても、連帯保証人は請求を拒めないという、とても厳しい法的責任を負わされています。（もっとも、現実には本人を飛ばしていきなり連帯保証人に請求することはまずありませんし、連帯保証人もすんなり支払いに応じない方も多いのですが・・・）
入居者さんからすれば「親族・友人であっても、厳しい法的責任を伴う連帯保証人は頼めない」、大家さんからすれば「連帯保証人への請求は面倒で不確実」ということで、双方の利便性・実効性を引き上げるための仕組みとして、家賃保証会社の利用が広がっているわけです。
家賃保証会社を利用する際の仕組みは、おおまかに以下のとおりです。
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＜家賃保証会社の仕組み＞
①家賃保証会社に一定の保証料を支払う
②入居者さんが家賃等を滞納しても、家賃保証会社が遅滞なく大家さんに支払う
③家賃管理会社は入居者さんに滞納家賃等を請求する
④滞納が一定額を超えると、保証会社が主体となって訴訟に移る
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大家さんとしては、入居者さんが家賃を滞納しても保証会社が代わりに支払ってくれますし、滞納が長引けば訴訟の手続きまでやってくれるため、無理に連帯保証人を設定する理由がなくなります。
入居者さんとしては、保証料の支払いが生じるものの、親族や友人に連帯保証人を頼まなくとも、部屋を借りられるメリットがあります。（保証料は大家さんが負担することもあります）
入居者さん・大家さん双方にメリットがあるため、家賃保証会社の設定を条件に、連帯保証人を不要とするケースが急速に増えているというわけです。
このように、家賃保証会社を設定することで、万一入居者さんが毎月の家賃を滞納したとしても、手間なく・確実に滞納家賃を回収することができます。
これだけでも大きなメリットではありますが、実は大家さんにとっての最大のメリットはほかにあります。
それは、実質的に訴訟手続き・訴訟費用も引き受けてもらえること。
賃貸運営の実務をしていると痛感するのですが、一度滞納を起こした入居者さんは滞納がクセになるケースが多いもの。
滞納期間が数日程度のうちはまだよいのですが、実際には1ヵ月、2ヵ月、3ヵ月・・・と徐々に伸びていくケースも決して珍しくありません。
ほとんどの場合、1ヵ月分の家賃が払えない方が、数ヵ月分の滞納家賃を支払うことはまず不可能で、現実的には契約を解除して部屋を明け渡してもらわなければなりませんが、ここで揉めて訴訟によるしかない場合も生じてきます。
裁判となれば、判決が出て強制執行するまでの間、滞納家賃はさらに雪だるま式に増えていきますし、弁護士費用や手続き費用も発生します。
家賃保証会社の契約内容には、こうした訴訟関連費用もカバーされることが多く、さらに手続き面でもほとんどの作業を代行してくれるはずです。
こうした訴訟による明け渡し費用までカバーしてもらえるのは、連帯保証人設定にはないメリットであり、大家さんにとって強い安心材料となります。
最後に、家賃保証会社を設定する際の注意点についてもいくつか触れておきましょう。
1つ目は、「保証内容は保証会社によって異なる」ことです。
家賃保証会社は国内に多く存在しますし、同じ家賃保証会社であっても取引先によって保証内容を変えていることもあります。
本稿で紹介した内容についても、全ての家賃保証会社・保証契約に付帯されているとは限りませんので、その点は注意して確認するようにしてください。
2つ目は、保証会社の免責条件です。
1つ目の注意点とも一部被りますが、家賃保証会社によっては、入居者の孤独死や自殺、行方不明あるいは逮捕などによる滞納については保証免責としていることがあります。
免責条件をしっかり確認し、必要に応じて損害保険など別の手段での保証も検討すべきでしょう。
3つ目は、保証会社の倒産リスクです。
家賃保証会社は民間の営利企業のため、当然ながら保証期間中に倒産する可能性はゼロではありません。
このリスクの回避は困難ですが、複数の賃貸物件をお持ちであれば、家賃保証会社を1社でなく複数に分けることは自衛手段として検討の余地があるでしょう。
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