資産運用
不動産投資家の方から、「順調に儲かっているのに、追加融資を断られてしまった」といったご相談をいただくことがあります。
詳しく聞けば、
・不動産業者から紹介された金融機関で融資を申し込んだ
・本業の属性や資産背景が評価されて、好条件で融資を組めた
・順調に利益が出ているので、次の収益物件の融資を相談したら、これ以上は難しいと言われた
といった経緯で、「前回まで好条件で融資してくれていたし、利益も出ているのに一体なぜ・・・？」と、なにが原因なのか分からないといったケースが多いようです。
しかし、不動産投資の融資の仕組みを考えれば、実はこうした状況は当然に起こりえることだったりします。
融資に積極的な金融機関を探すことも大事ですが、不動産投資の融資の仕組みを知っておくこともまた大事なことです。
本稿では、不動産投資における融資の基本的な仕組みについて、分かりやすく説明していきます。
金融機関から不動産投資への融資を受ける際、大きく分けて2種類の融資があることをご存じでしょうか？
1つは、不動産投資（正確にいえば、不動産賃貸事業）に特化した、アパートローン・マンションローン。（以下、本稿では「アパートローン」とよびます）
もう1つは、不動産投資に限らず、広く事業資金全般への融資であるプロパーローンです。
アパートローンとは、多くの金融機関が用意している、いわば収益物件専用のパッケージ商品です。
審査項目をある程度限定することで審査のスピードを早め、貸し倒れリスク対策として保証会社を付ける形が一般的で、住宅ローンやマイカーローンのような位置づけの融資商品だと思えばよいでしょう。
他事業で既にその金融機関と太い取引がある場合などを除き、不動産投資を始めてすぐにプロパーローンで融資を受けられることはほぼなく、殆どの投資家は、最初はアパートローンで融資を受けて不動産投資を始めることになります。
なお、区分マンション投資や新築アパート投資などでは、不動産業者と金融機関の「提携ローン」が利用できることがありますが、実態はアパートローンの派生商品であることが多いようです。
では、投資初心者の方が受ける融資がアパートローンだとして、なぜ冒頭のような追加融資が断られる事態が起きるのでしょうか？
それは、アパートローンの審査が、「投資家自身の個人信用力」を重視する特徴があるためです。
住宅ローンでは、「年収の〇倍まで」「返済期間は最長△年まで」という融資基準があることは有名ですが、アパートローンでも同じです。
投資家の年収・資産背景・属性などから融資上限額を計算し、上限額を超えた融資はそもそも受けられない商品設計となっているのです。
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＜融資上限額の計算イメージ＞
・年収 ：年収のN倍を融資上限額に設定
・既存借入額 ：融資上限額から減算
・所有資産 ：融資上限額に加算
・属性 ：現在の年収を補正
※あくまでイメージです。実際の計算はもっと複雑と思われます。
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実際には、物的担保（抵当権を設定する収益物件等）や人的担保（連帯保証人等）の有無の影響も受けますが、いずれにせよ、「投資家自身の個人信用力」を重視されることに変わりありません。
本業の属性や資産背景がよければ、アパートローンは比較的簡単に好条件の融資を受けられる一方、投資実績によらず上限額を超えた融資は受けられないため、冒頭にあったような疑問に繋がることになるわけです。
それでは、アパートローンの融資上限額以上の融資を受けるにはどうすればよいでしょうか？
いくつか方法はありますが、王道となるのはプロパーローンへのチャレンジです。
プロパーローンとは、案件の事業性や担保価値、連帯保証人の資産や属性などを、金融機関が独自の基準で総合的に審査し、金利・融資金額・融資期間などを個別に設定するオーダーメイド型の融資のことです。
保証会社を付けずに金融機関が直接リスクを負うため、一般に融資審査は長くなる傾向にあり、その審査基準もアパートローン等と比べて格段に厳しいとされています。（但し、保証会社ではなく保証協会を付けることはあります）
プロパーローンの良い点は、これまでの不動産投資（不動産賃貸事業）の実績が、審査のなかで大きく反映してもらえる点です。
アパートローンでは年収等による融資上限額が設定されるため、投資実績（事業実績）によらず規模を拡大するほど審査が不利になる構造でしたが、プロパーローンではしっかり実績を出せば、規模を拡大するほどに審査は有利となります。
但し、プロパーローンで「事業性」を評価されるのは簡単ではありません。
事業者（経営者）として、一定の法務・税務会計の知識は様々なシーンで求められますし、毎年のキャッシュフローだけでなく、決算書（特にバランスシート）の内容にも意識を向ける必要があります。
プロパーローンの攻略に関する詳細は別記事に譲るとして、本稿ではアパートローンの仕組みと追加融資が止まる理由について、ご理解いただけたらと思います。
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