資産運用
ここ最近、不動産管理会社から管理契約の解消を仄めかされるという話を耳にすることが増えています。
言わずもがな、不動産投資では管理会社からのサポートは重要ですが、本来ビジネスパートナーであるはずの管理会社との間で、たとえば以下のようなトラブルが発生しているといったご相談が増えているのです。
・管理会社の提示するリーシング（入居者募集）条件に異議を唱えたところ、「この条件でなければ当社では対応できない」と言われた。
・修繕コストが高いと指摘した際、「当社の単価に不満があるなら他社に移ってほしい」と言われた。
・担当者が変更され対応品質が劣化したため改善を要求すると、「過剰要求をするなら契約を解消する」と言われた。
こうした状況が生じる背景には、どんな事情があるのでしょうか？
本稿では、管理会社の抱える問題点を整理するとともに、今後こうしたトラブルに遭遇してしまった際の考え方についてもご説明していきます。
まず、不動産投資家と管理会社の関係は、もともと利益相反の関係にあることを押さえておきましょう。
たとえば、投資家としては家賃を1円でも高く設定したいと考えますが、管理会社はさっさと家賃を下げて簡単に入居者を集めたいと考える傾向があります。
あるいは、投資家としては必要な修繕を精査してなるべく安価に済ませたいと考えますが、管理会社は修繕箇所を増やしたり単価を高めに設定したりして売上や利益を確保したいと考える、といった具合です。
これまでは、家賃相場や修繕単価といった情報は十分にオープンではなく、多くの投資家は管理会社の提案をそのまま受け入れざるを得ない状況でした。
しかし近年では、インターネットやSNSを通じてこれらの情報が簡単に調べられるようになり、一部の投資家は管理会社の営業トークを鵜呑みにしなくなりつつあります。
リーシングでは募集条件を細かく指定したり、不要不急の修繕や割高な修繕には応じなかったりするケースが増加しているのです。（少し前に話題となったサブリース問題も、こうした変化の一端と言えるでしょう）
このような状況は、一部の管理会社にとって収益率の悪化に繋がってきます。
適正条件でのリーシングには質の高い活動が求められますし、修繕においても相見積もりや費用削減の努力が必要となるため、管理会社のコストアップ要因となり得るからです。
こうした経緯から、一部の管理会社は「うるさい投資家」と距離を置こうとする動きに出始めたようで、これが冒頭で挙げたような契約解消を仄めかす行動の背景にあると考えられます。
もう1つの理由として、管理会社が挙げるのが「社員の保護」です。
これは、投資家側の要求が過剰だったり、その要求方法に問題があったりするケースを指します。
いわゆるカスタマーハラスメント（カスハラ）がその一例ですが、実際に著者が多く見聞する事例では以下のようなものがあります。
・低額な修繕でも、事前報告や相見積もりを要求する。
・Amazonなどの最安値を引き合いに出し、しつこく値引きを要求する。
たしかに、定価のない修繕では相見積もりを取ることは基本ですし、不動産投資に限らず事前報告はビジネスの基本ではあります。
しかし、現場の運用を考えると、たとえば数万円程度の小規模修繕でもこうした対応の徹底を求めることは、管理会社の担当者に過度な負担を強いる可能性があります。
場合によっては、「●万円以上の場合は事前報告を求める」「●十万円以上の場合は相見積もりを求める」といったように、管理会社の負担にも配慮したルールを相談してもよいでしょう。
また、Amazonや楽天市場などでの最安値の部材単価を引き合いに、強引に値下げを迫るケースも、管理会社の担当者を悩ませています。
一般に管理会社を通じた修繕は以下のような流れで行われるため、管理会社以外にも、「工務店」「問屋」「職人」のそれぞれでマージンが発生します。
そのため、管理会社の見積単価が、投資家自身で直接部材調達する場合よりも割高となることは、構造的に仕方がないのです。
＜管理会社を通じた修繕の流れ＞
管理会社 →工務店（問屋から部品調達） →職人
これに納得できないなら、管理会社に文句を言うよりも、自主管理を検討した方がよいかもしれません。
では、実際に不動産管理会社との間でこうしたトラブルが生じた場合、投資家はどのように対処すればよいのでしょうか？
まずは冷静になって、双方の要求内容について、その正当性・妥当性を確認することが重要です。
客観的な評価が難しい場合は、大家歴の長い第三者等に相談するのもよいでしょう。
その上で、本来当たり前のことを管理会社が拒否しているのであれば、投資家にとってもその管理会社と付き合うメリットはありません。
気持ちを切り替え、移管先の管理会社を選ぶことに注力すればよいでしょう。
逆に、投資家側からの要求内容や要求方法に問題があった場合、他社に管理移管しても同じ問題が発生する可能性があります。
いまの管理会社との関係継続も念頭に、改めるべきは改めるべきでしょう。
Real Media メールマガジン登録完了
不定期（月1回程度）にてお役立ち情報のお知らせを
メルマガにてお送りさせていただきます
未来に向けての資産運用にご活用くださいませ。
